Rénover une passoire thermique : ce que les travaux rapportent vraiment

Le DPE se raconte presque toujours par la contrainte : interdictions de louer, audits obligatoires, échéances qui se rapprochent. Pour un propriétaire, la règle la plus concrète vient pourtant d’ailleurs. Le marché n’a pas attendu les échéances : il fixe déjà un prix à chaque lettre de l’étiquette.

Rénover devient alors une décision patrimoniale, ni simple dépense ni placement garanti : elle arrête la perte de valeur d’une passoire, en rembourse souvent une grande partie, et l’enrichit parfois. Pour une maison ou un appartement, habité ou loué, la réponse n’est pas la même.

L’essentiel

• À biens comparables, une passoire thermique se vend moins cher : en 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D, et un appartement classé G 12 % moins cher [2].
• Rénover, c’est placer son argent dans son patrimoine plutôt que dans une dépense : une grande partie du coût se retrouve dans la valeur du bien, et cette valeur a tendance à se renforcer dans le temps, à mesure que l’écart avec les passoires se creuse. Dans l’agglomération grenobloise, elle couvre souvent tout le coût des travaux énergétiques d’une maison, et presque celui d’une rénovation complète d’appartement dans les quartiers recherchés.
• Dans tous les cas, le résultat dépend de l’ordre des travaux et de leur coordination entre les métiers. Les changements récents du calcul du DPE sont une raison de vérifier son point de départ, pas de reporter sa décision.

Combien une passoire thermique perd à la vente

Un écart spectaculaire, à lire avec précaution

Selon la façon dont on la mesure, la décote d’une passoire varie presque du simple au double :

Écart à biens comparables calculé à partir des décotes et surcotes publiées par les notaires.

Pourquoi une telle différence ? Les passoires sont souvent plus anciennes, plus petites ou moins bien situées. Le chiffre brut mélange tous ces facteurs, alors que celui des notaires les neutralise en grande partie. C’est ce second chiffre qui compte pour votre calcul.

Un détail rend le premier chiffre intéressant : ses auteurs sont des critiques sévères du DPE. Même ceux qui contestent l’outil constatent que le marché en tient compte.

À biens comparables, une décote mesurée mais réelle

Voici les écarts constatés par les notaires sur les ventes de 2024, entre logements comparables, par rapport à un logement classé D [2] [3] :

La décote pèse donc environ deux fois plus sur une maison que sur un appartement : chaque classe perdue coûte en moyenne 4 % sur un appartement et 8 % sur une maison. Et elle se creuse : une maison classée G se vendait 17 % moins cher qu’une maison classée D en 2021, 25 % en 2024. Pour une maison qui vaudrait 300 000 € en classe D, la perte est passée d’environ 51 000 € à 75 000 € [2].

Des acheteurs nombreux, mais qui négocient

Les passoires ne manquent pas d’acheteurs : selon SeLoger, un logement classé G suscite en moyenne 67 % de demandes de contact en plus, attirées par son prix [4]. Mais ces acheteurs comptent les travaux, et négocient en conséquence : la marge de négociation atteint 5,9 % sur une passoire, contre 3 % pour un logement classé D [4]. C’est l’une des raisons pour lesquelles les prix de vente finaux des passoires sont plus bas.

Et dans notre région ?

En Auvergne-Rhône-Alpes, selon la précédente étude notariale (ventes 2023), les maisons classées A ou B se vendaient en moyenne 7 à 10 % plus cher qu’en D, tandis que celles classées F ou G perdaient 17 à 19 % [5].

Calculer ce que la rénovation rapporte sur votre bien

La méthode en trois chiffres

Pour une première approche, il suffit de comparer :

1. la valeur de votre bien aujourd’hui, avec son étiquette actuelle ;
2. la valeur du même bien avec l’étiquette visée après travaux ;
3. le coût réel des travaux, aides déduites.

Si l’écart entre les deux valeurs couvre une bonne part du coût, la rénovation tient de l’investissement. Mais rénover n’est pas qu’un calcul. Le coût dépend aussi de vos choix : un aménagement sur mesure, des matériaux que vous aimez, une cuisine pensée pour votre façon de vivre. Ces choix se retrouvent d’abord dans votre quotidien. À la revente, ils ne se valorisent pas toujours, mais quand ils sont bien conçus, ils peuvent séduire un acheteur et faire partie de ce qui rend le bien rare. Pour une première estimation de votre bien, le simulateur public Ma plus-value Réno, sur la plateforme Mes Aides Réno, s’appuie sur les mêmes données notariales [5].

Un exemple de maison dans la région

Sur nos chantiers, la partie énergétique de la rénovation d’une maison de 130 m² (isolation, ventilation, production de chaleur) coûte en général 110 000 à 130 000 € TTC, hors finitions, pour passer de F ou G à B. Prenons deux maisons de cette surface, dans deux secteurs de prix différents, et appliquons les moyennes régionales :

Prix au m² de la maison dans son état actuel, classée F ou G.

À surface égale, les travaux coûtent à peu près la même chose ; la valeur récupérée, elle, suit le prix du secteur. Dans le premier cas, la rénovation revient à 25 000 à 45 000 € une fois la valeur récupérée déduite : c’est le prix réel du confort gagné et des factures en moins. Dans le second, la valeur seule rembourse les travaux.

Le basculement se situe autour de 2 700 à 3 200 €/m² pour une maison estimée dans son état actuel, classée F ou G. Dans l’agglomération grenobloise, ce niveau est souvent atteint : le prix moyen des maisons y va d’environ 3 300 à 4 500 €/m² à Voiron, Échirolles, Grenoble, Saint-Martin-d’Hères, Eybens, Saint-Égrève ou Meylan [12], si bien qu’une passoire s’y négocie autour de 2 700 à 3 700 €/m². Ces chiffres restent des moyennes : d’une rue à l’autre, la réalité varie, d’où l’intérêt d’une estimation locale de votre bien.

Pour un appartement, la valeur se joue aussi ailleurs

Pour un appartement de 60 m², la partie énergétique coûte en général 20 000 à 35 000 € TTC, hors finitions, pour passer de G à C. Voici d’où vient cette fourchette :

Le bas de la fourchette correspond à un appartement dont on adapte le chauffage existant, le haut à l’installation d’une pompe à chaleur. En copropriété, un chauffage collectif limite les choix possibles.

Ces travaux se remboursent-ils ? Avec les moyennes nationales des notaires, la valeur récupérée dépasse leur coût à partir d’environ 1 600 à 2 900 €/m² pour un appartement estimé dans son état actuel, classé G. Dans le centre et le nord de Grenoble, où les appartements à rénover s’affichent autour de 2 100 €/m² [13], ce seuil est atteint dès que les travaux restent dans le bas de la fourchette. Mais dans un appartement, on rénove rarement l’énergie seule : le plan, la cuisine ou la salle de bains sont souvent refaits pendant le même chantier, et c’est là que le calcul devient intéressant.

Quand la rénovation rend l’appartement rare sur son marché

Les moyennes des notaires décrivent des appartements ordinaires qui gagnent quelques lettres. Elles ne disent rien de ce qui se passe quand une rénovation produit un bien presque introuvable : bien classé, entièrement refait, traversant ou climatisé. Face à un acheteur qui cherche exactement cela, il n’existe pas de comparable pour négocier. C’est ce que Nicolas Bibus, cofondateur d’Anaka, appelle une anomalie de marché.

Nous l’avons mesuré sur les 652 appartements anciens en vente dans le centre et le nord de Grenoble (code postal 38000) sur Bien’ici fin octobre 2026 [13] :

Entre un appartement à rénover et un appartement devenu rare, l’écart atteint environ 1 250 €/m². Et l’offre est mince : pour un haussmannien rénové de cette façon, nous n’avons trouvé que deux annonces dans toute la ville.

Ce que ça change, pour un appartement de 60 m² à rénover dans ces quartiers, affiché autour de 2 100 €/m² :

• rénovation énergétique seule : 20 000 à 35 000 €, pour environ 25 000 € de valeur gagnée selon les moyennes notariales [2] ;
• rénovation complète qui rend le bien rare, partie énergétique comprise : 60 000 à 90 000 € selon vos choix d’aménagement et de finitions, pour environ 75 000 € d’écart de prix affiché, selon notre relevé [13].

La rénovation énergétique seule se rembourse en grande partie, souvent en totalité. La rénovation complète aussi : il reste au plus une quinzaine de milliers d’euros à votre charge, et parfois rien, pour un appartement entièrement refait.

Ces chiffres sont des prix affichés, sur un seul site et de petits effectifs : ils indiquent une tendance, pas une garantie. Dans les secteurs moins chers du sud de la ville, l’écart est plus faible, et la prime a partout un plafond, celui du prix que le quartier accepte. Le choix dépend donc de ce que vous cherchez : l’énergie seule pour protéger la valeur au moindre coût, la rénovation complète pour créer un bien qui sort du lot.

Raisonner sur la valeur, pas sur les économies promises

Le DPE surestime souvent les économies d’énergie. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, après des travaux d’isolation, les économies réellement constatées représentent 36 à 47 % de celles annoncées par le calcul, selon l’énergie de chauffage [6]. Les factures baissent, parfois nettement, mais rarement autant que la lettre le laisse croire. La valeur du bien, elle, se mesure sur le marché.

Votre situation change la réponse

À valeur et coût égaux, la décision ne se prend pas de la même façon selon ce que vous comptez faire du logement.

Vous pensez revendre dans les prochaines années

La vraie question est : vendre en l’état, en acceptant la décote, ou rénover avant de vendre ? Au-dessus des seuils indiqués plus haut, rénover avant de vendre est rentable sur la seule valeur. En dessous, vendre en l’état peut coûter moins cher que les travaux.

Si vous rénovez pour vendre, trois précautions font la différence :

• concentrer le budget sur ce que l’acheteur paie : l’énergie, le plan, des pièces d’eau saines, plutôt que des finitions à votre goût ;
• documenter les travaux : nouveau DPE, factures, attestations d’assurance des entreprises. Une rénovation prouvée se vend comme un bien rénové ; sans dossier, elle se négocie comme un bien ancien ;
• anticiper le délai : entre la décision, le chantier et le nouveau DPE, comptez plusieurs mois avant la mise en vente.

Dans tous les cas, le calcul mérite d’être fait avant de mettre en vente, pas après la première offre.

Vous comptez rester longtemps

La valeur à la revente compte moins que ce que vous vivrez chaque jour : le confort l’hiver et l’été, et des factures plus basses. Pour estimer vos économies réelles, partez de l’écart de dépense annuelle entre votre DPE actuel et le DPE projeté (ou l’audit énergétique), et comptez-en environ 40 % [6] : un ordre de grandeur réaliste, loin des promesses habituelles, mais qui s’ajoute chaque année à la valeur récupérée. Et comme la décote des passoires a tendance à se creuser, cette valeur reste acquise pour le jour où vous vendrez.

Vous louez le logement

Le calcul porte d’abord sur le droit de louer et sur le loyer, gelé tant que le logement reste classé F ou G. La partie consacrée à la location détaille ce cas.

Quand rénover reste une dépense

Rénover n’est pas un placement par principe. Quatre situations font pencher la balance dans l’autre sens.

Des travaux qui ne font pas bouger l’étiquette

Certains travaux coûtent cher sans changer la lettre. Deux exemples courants :

• changer les fenêtres d’une maison dont les murs et la toiture ne sont pas isolés ;
• isoler les murs par l’extérieur sans pouvoir traiter les jonctions avec les planchers, qui restent des points faibles.

Ces travaux améliorent le confort, mais le marché ne les paie pas : l’acheteur regarde la lettre.

Un appartement en copropriété

La façade, la toiture et parfois le chauffage relèvent de décisions collectives. Ce qu’un propriétaire peut faire seul chez lui a un effet réel, mais limité. Le gain de classe dépend alors en partie du calendrier de la copropriété.

Une étiquette qui change sans travaux

Le calcul du DPE a changé deux fois pour les logements chauffés à l’électricité [7] :

• 1er janvier 2026 : le coefficient appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 ;
• 1er janvier 2027 : il descendra à 1,7.

Selon l’estimation du gouvernement, cette seconde baisse doit à elle seule faire sortir environ 300 000 résidences principales du statut de passoire [7]. Les DPE réalisés avant le 31 décembre 2026 pourront être mis à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite.

Ces changements modifient la lettre, pas le logement : les factures et le confort restent les mêmes. Ils sont une raison de vérifier votre point de départ, pas d’attendre que les règles se stabilisent.

Des aides qui dépendent fortement des revenus

En 2026, MaPrimeRénov’ est de nouveau ouverte à tous les niveaux de revenus. Pour une rénovation d’ampleur, il faut partir d’un logement classé E, F ou G, gagner au moins deux classes, et les dépenses prises en compte sont plafonnées à 30 000 € HT pour deux classes et 40 000 € HT pour trois ou plus [8].

C’est le taux de prise en charge qui change tout. Il va de 80 % pour les ménages très modestes à 60 % pour les modestes, 45 % pour les revenus intermédiaires et 10 % pour les plus aisés [8]. Pour ces derniers, 40 000 € HT de travaux et un gain de trois classes donnent une aide plafonnée à 4 000 €. Selon votre situation, l’aide peut donc peser lourd dans le calcul, ou presque pas.

Passoire thermique en location : gel des loyers, interdictions et nouvelle loi

Pour un propriétaire bailleur, la question ne se limite pas à la valeur à la revente. Une passoire thermique rapporte aussi moins chaque mois.

Un loyer gelé, un écart qui se creuse

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé : impossible de l’augmenter tant que le logement n’est pas sorti de cette catégorie, et il faut le prouver par un nouveau DPE [9].

L’effet est cumulatif. Pendant que les loyers du marché progressent, le vôtre reste figé, et le manque à gagner grandit chaque année. Rénover ne sert donc pas seulement à préserver la valeur du bien : c’est aussi ce qui permet de remettre le rendement au niveau du marché.

Le calendrier des interdictions

La loi Climat et Résilience retire progressivement les logements les moins performants du marché locatif [9] :

• depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être loués ;
• à partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F suivront ;
• à partir de 2034 : les logements classés E seront concernés.

Ce que prévoit la nouvelle loi

Ce calendrier pourrait évoluer. Le projet de loi Relance logement a été voté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis adopté en commission à l’Assemblée nationale le 22 septembre [10]. Il doit être examiné en séance publique à la mi-novembre 2026 et n’est donc pas encore applicable.

S’il est adopté, un propriétaire pourrait continuer à louer un logement F ou G à condition de s’engager à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour une maison et de cinq ans pour un appartement en copropriété.

Le texte ne supprime pas l’obligation de rénover : il la décale, pour les bailleurs qui prennent un engagement ferme et daté. La question n’est donc plus de savoir s’il faut rénover, mais quand, et dans quel ordre.

Dans quel ordre rénover pour gagner des classes

Deux rénovations au même budget peuvent aboutir à des étiquettes très différentes. Ce qui fait la différence, c’est la séquence des travaux.

Trois règles qui changent le résultat

1. Isoler avant de changer le chauffage. Sinon, la pompe à chaleur est dimensionnée pour un logement qui consomme encore trop : on la paie plus puissante que nécessaire, et elle fonctionne moins bien.
2. Traiter la ventilation en même temps que l’isolation. Un logement rendu étanche sans VMC devient humide. C’est l’erreur que nous rattrapons le plus souvent sur les chantiers repris.
3. Traiter les jonctions. Murs, planchers, menuiseries : c’est aux raccords que la chaleur s’échappe. Un geste isolé qui les laisse de côté gagne rarement une classe.

Coordonner les métiers, connaître le résultat avant de signer

Ces trois règles ont un point commun : elles engagent plusieurs métiers à la fois. L’isolation, la ventilation, le chauffage et les menuiseries doivent être pensés ensemble et réalisés dans le bon ordre. Avec des artisans choisis séparément, chacun soigne son lot, mais personne ne répond de l’ensemble.

C’est le rôle d’un contractant général : un seul interlocuteur coordonne tous les corps de métier et s’engage sur le résultat, pas seulement sur une partie des travaux. C’est aussi lui qui réunit en fin de chantier le dossier complet dont un futur acheteur aura besoin. Pour que le résultat soit connu à l’avance, nous projetons le DPE dès la phase de conception : avant de signer, le propriétaire sait quelle classe le projet vise et peut refaire le calcul de valeur avec ses propres chiffres. S’il le souhaite, cette classe peut même être inscrite au contrat. La première étape, une visite du logement suivie d’une estimation, est gratuite et sans engagement.

Un exemple : la maison de Poisat

Sur cette maison de 130 m², la rénovation a été conduite en trois mois et demi :

• isolation des murs et des rampants en fibre de bois, ouate de cellulose dans les combles ;
• passage de la classe F à la classe B ;
• consommation calculée par le DPE réduite de 74 % ;
• projet financé en partie par MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, et distingué par l’ANAH au palmarès (Ré)HABITER 2025.

Nous détaillons la méthode de ce chantier dans notre article sur la rénovation d’une maison en trois mois.

Profiter des travaux pour revoir l’aménagement

Isoler par l’intérieur, refaire la ventilation ou installer une pompe à chaleur impose d’ouvrir des murs et des plafonds. C’est le moment où revoir l’aménagement coûte le moins : une seule démolition, un seul chantier, une seule période de désagrément.

Sur un appartement haussmannien que nous avons rénové à Grenoble, la redistribution des pièces a rendu le logement traversant. Avec une pompe à chaleur gainable qui rafraîchit aussi l’été, l’occupant a gagné un confort d’été qu’aucune lettre du DPE ne mesure, mais qu’il vit chaque jour de canicule.

Avant tout chiffrage, vérifiez votre étiquette

Un premier réflexe simple : vérifier l’étiquette réelle de votre logement aujourd’hui. Avec deux changements de calcul en deux ans, le DPE d’il y a dix-huit mois n’est peut-être plus votre point de départ. Et c’est de ce point de départ que dépend tout le calcul. C’est la première chose que nous regardons lors de la visite : votre étiquette réelle, et la classe que votre logement peut viser.

Questions fréquentes

Peut-on encore vendre une passoire thermique ?

Oui. Vendre un logement classé F ou G reste parfaitement légal. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique doit en revanche être remis à l’acheteur dès la première visite [11]. Il chiffre les travaux à prévoir, et l’acheteur s’en sert souvent pour négocier.

Peut-on encore louer une passoire thermique ?

Pas toujours. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F suivront au 1er janvier 2028 [9]. Le projet de loi Relance logement, en cours d’examen à l’Assemblée nationale, permettrait de continuer à louer en échange d’un engagement de travaux, mais il n’est pas encore applicable [10].

Comment savoir si son logement est une passoire thermique ?

Un logement est une passoire thermique s’il est classé F ou G sur son DPE. Si votre logement est chauffé à l’électricité, vérifiez son étiquette actuelle : le calcul a changé au 1er janvier 2026 et changera de nouveau au 1er janvier 2027 [7]. Les DPE existants peuvent être mis à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

Combien perd une passoire thermique face à un logement classé D ?

Selon les notaires, sur les ventes de 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D, et une maison classée F 18 % moins cher. Pour un appartement, la décote est d’environ 12 % en G et 8 % en F [2]. En Auvergne-Rhône-Alpes, selon l’étude notariale sur les ventes 2023, les maisons classées F ou G perdaient en moyenne 17 à 19 % [5].

Sources

1. Bertrand Moine et Robin Rivaton, Du DPE-information au DPE-sanction : itinéraire d’un dévoiement, Génération Libre, juin 2026, p. 20 et 27 (croisement DVF × base DPE ADEME sur dix départements, calcul dpetracker.com).
2. Notaires de France, La valeur verte des logements en France, transactions 2024 et tendances 2025, décembre 2025.
3. Notaires de France, Bilan immobilier de l’année 2025, présenté le 8 décembre 2025.
4. SeLoger (dir. Baptiste Capron), Impact DPE : étude nationale sur l’impact du diagnostic de performance énergétique sur le marché immobilier, mai 2025.
5. France Rénov’, simulateur Ma plus-value Réno (plateforme Mes Aides Réno), données régionales des Notaires de France (ventes 2023).
6. ONRE, Effets de l’isolation thermique des logements sur la consommation réelle d’énergie résidentielle, juillet 2025 (cité dans la note Génération Libre, p. 20).
7. Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de l’électricité à 1,9 au 1er janvier 2026) et arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026 (coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027) ; estimation d’impact du ministère chargé du logement.
8. Service-public.fr, MaPrimeRénov’ (MPR), barème 2026 du Parcours accompagné (décret du 30 septembre 2025, loi de finances 2026).
9. Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience : gel des loyers des logements classés F et G (en vigueur depuis le 24 août 2022) et calendrier d’interdiction de location.
10. Projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte n° 157), transmis à l’Assemblée nationale (n° 3058), adopté en commission le 22 septembre 2026.
11. Ministère de la Transition écologique, Audit énergétique réglementaire (obligatoire à la vente des logements classés F et G depuis le 1er avril 2023, étendu à la classe E le 1er janvier 2025).
12. PAP, Prix du m² dans l’Isère, données DVF et PAP au 1er octobre 2026 (prix moyens des maisons et des appartements par commune).
13. Bien’ici, annonces d’appartements anciens (construits avant 2000) à vendre à Grenoble, code postal 38000, relevé Anaka du 29 octobre 2026 (652 annonces ; rénovation complète de l’appartement, climatisation ou pompe à chaleur et appartement traversant repérés dans le texte des annonces, en excluant les biens « à rafraîchir » ou « à rénover » et les rénovations partielles ; biens « à rénover » repérés par les mentions « à rénover », « tout à refaire », « gros travaux » ou équivalentes ; prix médians affichés au m²).