Le dispositif Denormandie : une incitation fiscale pour la rénovation

Le dispositif Denormandie est une mesure de défiscalisation mise en place pour encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes français. Face à la nécessité de revitaliser les quartiers dégradés et d’améliorer l’habitat, ce dispositif offre une réduction d’impôt significative aux investisseurs prêts à s’engager dans des travaux de rénovation. Destiné à transformer les villes moyennes et à offrir des habtations de meilleure qualité, le dispositif Denormandie se distingue par ses avantages fiscaux attractifs et ses conditions d’éligibilité. Dans cet article, nous vous présenterons en détail le fonctionnement de cette loi, ses avantages et les étapes à suivre pour en bénéficier pleinement. 

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Concrètement, la loi Denormandie permet aux propriétaires de bénéficier d’une défiscalisation par réduction d’impôts sur le revenu en échange de l’achat et de la rénovation de logements situés dans des communes éligibles. Ces communes sont souvent des villes moyennes nécessitant une réhabilitation urbaine pour améliorer la qualité de vie des habitants et attirer de nouveaux résidents.

Pour être éligible, le bien immobilier doit être situé dans une zone définie par l’État comme éligible au dispositif Denormandie. Les travaux de rénovation peuvent inclure des améliorations thermiques, la modernisation des installations électriques et sanitaires, ainsi que la toiture et de l’isolation.

Une fois les travaux achevés, le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les loyers et les ressources des locataires doivent également respecter des plafonds fixés par décret, afin de garantir l’accessibilité du logement aux ménages à revenus modestes.

Le dispositif « Denormandie » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances.

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de la loi Denormandie, plusieurs conditions strictes doivent être respectées. Ces critères visent à garantir que les investissements contribuent effectivement à la revitalisation des centres-villes. Voici les principales conditions d’éligibilité :

Localisation du bien

Le bien immobilier doit être situé dans une commune éligible au dispositif Denormandie. Ces communes sont sélectionnées par l’État en fonction de leur besoin de revitalisation urbaine. Il s’agit souvent de villes moyennes ayant un centre dégradé ou nécessitant une réhabilitation.

La loi s’applique aux communes répondant à l’une des trois conditions suivantes :

• Être située dans le programme d’Action Cœur de Ville , comme l’illustre Voiron classée en zone B1.
• Avoir signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), avec une liste de commune comme Voiron, Crolles, Villard Bonnot, et Pontcharra.
• Présenter un besoin significatif de réhabilitation de l’habitat, orienté principalement vers les villes PNRQAD.

Les conditions d’application du dispositif Denormandie

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux), avec un plafond maximum des dépenses pris en charge de 300 000 euros.

Une nette amélioration de la performance énergétique est exigée,

• avec comme critères une consommation conventionnelle d’énergie primaire post-travaux inférieure à 331 kWh/m²/an
• ET ils doivent soit : …
  • Une amélioration globale de la consommation d’énergie d’au moins 30 % pour les logements individuels et 20 % pour les collectifs.
  • Inclure au moins deux des améliorations (selon le Décret n° 2019‐232 du 26 mars 2019) suivantes :
    • isolation de la toiture,
    • des murs extérieurs,
    • système de chauffage,
    • système de production d’eau chaude sanitaire,
    • isolation des parois vitrées extérieures.
  • Aboutir à la création de surface habitable nouvelle ou de surface annexe
• Les travaux éligibles incluent
  • tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (et annexes)
  • les travaux pour réaliser des économies d’énergie
  • les travaux destinés à transformer un local pour réaliser un logement

Mettre en location

Le logement rénové doit être loué non meublé, à usage d’habitation en résidence principale, pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Cet engagement de location est indispensable pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Plafonds de ressources et de loyers des locataires

Les loyers pratiqués doivent respecter des plafonds fixés par décret, variables selon la zone géographique du bien. De même, les conditions de ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, afin de s’assurer que le logement soit accessible aux ménages à revenus modestes.

Ces plafonds sont révisés chaque année et diffèrent selon les zones A, B1, B2, et C.

Délai de réalisation des travaux

Les travaux de rénovation doivent être achevés dans les 30 mois suivant la date de l’acquisition du bien immobilier. Ce délai est impératif pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie

Réduction d’Impôt :

Le principal avantage du dispositif Denormandie est la réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée en fonction de la durée de l’engagement de location, avec trois paliers possibles :

• 6 ans de location : 12 % du montant total.
• 9 ans de location : 18 % du montant de total.
• 12 ans de location : 21 % du montant de total.

Cette réduction s’applique dans la limite de 300 000 euros par an et par contribuable. Ainsi, un investisseur peut obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans pour un investissement de 300 000 euros.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable (en tenant compte de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €)

Calcul de la réduction du dispositif Denormandie

La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier additionné du prix des travaux de rénovation. Cela inclut également les frais d’acquisition (comme les frais de notaire) et les éventuels honoraires des professionnels de l’immobilier. La prise en compte de l’ensemble de ces coûts permet de maximiser la réduction d’impôt.

Exonération partielle de la taxe foncière

Certaines communes proposent une exonération partielle de la taxe foncière pour les logements rénovés dans le cadre de la loi Denormandie. Cette exonération, souvent accordée pour une durée de deux ans, permet de réduire les charges liées à la propriété immobilière.

Possibilité de cumul avec d’autres dispositifs

Déficit foncier

Le dispositif Denormandie peut être cumulé avec d’autres dispositifs fiscaux sous certaines conditions, notamment avec le régime du déficit foncier. Cela permet aux investisseurs de réduire encore davantage leur imposition en optimisant leurs investissements locatifs immobiliers.

Aides au travaux compatible avec le dispositif Denormandie

L’ANAH peux subventionner certains travaux d’amélioration énergétique du dispositif Denormandie.

Pour prouver l’éligibilité au dispositif, il faut fournir deux diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés avant et le DPE obligatoire après les travaux , ainsi que les factures détaillant les travaux effectués.
​​​​​​​Les aides de l’Anah sont à déduire de l’assiette du coût de l’opération pour le calcul de l’aide fiscale. En revanche, la subvention Anah ne réduit pas la part des travaux devant correspondre à 25% minimum du coût de l’opération.

Exemple pratique

Pour illustrer concrètement les avantages du dispositif Denormandie, prenons l’exemple de Marie, une investisseuse immobilière avisée. Marie souhaite diversifier son portefeuille en investissant dans un bien immobilier à rénover tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif Denormandie.

Achat du bien immobilier

Marie achète l’appartement pour 200 000 euros. Le bien nécessite des travaux de rénovation significatifs pour répondre aux normes de performance énergétique et pour moderniser les installations.

Réalisation des travaux

Marie fait appel à une maîtrise d’œuvre d’exécution pour estimer le coût des travaux, qui s’élève à 80 000 euros. Les travaux comprennent :

• Réalisation de l‘isolation thermique par l’intérieur.
• La modernisation des installations électriques et sanitaires.

Ainsi, le bilan total de l’opération, achat inclus, est de 280 000 euros.

Calcul de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie

Marie décide de s’engager à louer le bien pendant 12 ans, ce qui lui permet de bénéficier de la réduction d’impôt maximale de 21 %.

• Montant de l’investissement : 280 000 euros.
• Réduction d’impôt sur 12 ans : 21 % de 280 000 euros = 58 800 euros.
• Réduction d’impôt annuelle : 58 800 euros / 12 ans = 4 900 euros par an.

Bénéfices concrets pour Marie

Grâce au dispositif Denormandie, Marie bénéficie d’une réduction d’impôt significative, ce qui améliore immédiatement la rentabilité de son investissement. De plus, investir dans l’ancien et dans un quartier en revitalisation permet d’augmenter la valeur du bien immobilier sur le long terme. Les travaux de rénovation globale effectués garantissent également que le logement est attractif pour les locataires, réduisant ainsi les risques de vacance locative.

Les pièges à éviter du dispositif Denormandie

Négliger les performance énergétique

Les travaux de rénovation doivent améliorer la performance énergétique du logement. Négliger cet aspect peut non seulement vous faire perdre les avantages fiscaux, mais aussi rendre votre bien moins attractif sur le marché locatif. Réalisez un audit thermique ou un DPE projeté avant et après les travaux pour confirmer le scénario de rénovation.

Mal estimer la valeur de revente

Investir dans des zones éligibles au dispositif Denormandie peut être risqué si la valeur de revente est mal estimée. Faites une étude de marché approfondie pour comprendre les tendances immobilières dans la commune choisie. Prendre en compte l’évolution du quartier et les projets de revitalisation peut vous aider à mieux estimer la plus-value potentielle de votre bien. Bien réfléchir aux travaux pour optimiser la valeur du bien notamment pour l’aménagement d’un studio.

Ne pas consulter des professionnels

Faire cavalier seul dans un projet de rénovation peut être tentant, mais consulter des professionnels de l’immobilier pour bénéficier de conseils de rénovation d’appartements. Un conseiller en gestion de patrimoine, un agent immobilier ou un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous fournir des conseils précieux et vous aider à naviguer dans les complexités du dispositif Denormandie.