Action Cœur de Ville : dynamiser et réinventer nos centres-villes

Le programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative nationale lancée en 2018 par l’État, pilotée par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT). Son but est d’améliorer la vie quotidienne dans les villes moyennes et de renforcer leur rôle dans le développement de leur territoire. Le programme vise à lutter contre les fractures territoriales et à redonner vie aux centres-villes délaissés, en agissant sur l’habitat, le commerce et la qualité de vie. Pour nous, chez Atelier ANAKA, spécialistes de la rénovation d’appartement de Voiron à Grenoble, cette initiative résonne profondément. Elle nous permet de participer concrètement à la transformation de nos villes et d’apporter notre expertise à ces projets de revitalisation. Fort de son succès, le programme se poursuit pour une deuxième phase, avec un engagement fort pour la transition écologique.

Voici les trois points clés à retenir :

• Le programme est une stratégie nationale pour redonner de la vitalité aux villes moyennes.
• Il agit sur l’habitat, le commerce et la qualité de vie pour améliorer le quotidien des habitants.
• Il a été prolongé jusqu’en 2026, avec un accent particulier sur les enjeux de la transition écologique.

Qu’est-ce que le programme Action Cœur de Ville (ACV) ?

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Une initiative nationale pour les villes moyennes

Le programme a été annoncé en décembre 2017 et engagé dès 2018. Il est piloté par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT). Cette agence, sous la tutelle du ministère de la Cohésion des territoires, assure la coordination et l’animation du dispositif.

À l’origine, le programme concernait 222 villes ou binômes de villes. En 2024, il s’adresse à 245 communes, incluant les territoires d’Outre-mer. Ces villes moyennes représentent le lieu de vie et de travail de près de 20 millions de Français. La philosophie du programme est simple : construire le renouveau de ces villes en mobilisant l’État et ses partenaires autour de projets de territoire.

Les ambitions clés d’ACV

Le programme répond à une double ambition et à trois défis majeurs pour nos territoires :

• Améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes.
• Conforter le rôle de moteur de ces villes dans le développement de leur territoire.

Pour y arriver, le programme accompagne les collectivités dans leurs transitions écologiques, démographiques et économiques. L’objectif est simple : renforcer l’attractivité des centres-villes, réimplanter des commerces et des services, renaturer les espaces et améliorer les mobilités.

Les cinq axes stratégiques du programme Action Cœur de Ville

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Axe 1 : De la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-ville

L’objectif est simple : réhabiliter et requalifier l’habitat privé ancien. Le programme cherche à développer une offre de logements diversifiée. Cela inclut du logement neuf, social, locatif maîtrisé ou pour l’accession à la propriété. Le but est aussi de lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.

Pour y arriver, le programme s’appuie sur les interventions massives de l’ANAH, d’Action Logement et de CDC Habitat.

Axe 2 : Favoriser un développement économique et commercial équilibré

L’objectif est de structurer le tissu commercial et économique. Pour cela, le programme vise à :

• Développer et renouveler les activités, qu’elles soient traditionnelles ou innovantes.
• Faciliter la transformation numérique des TPE et PME.
• Valoriser les produits artisanaux locaux.

Pour soutenir ce développement, des foncières de redynamisation territoriales sont créées. Le programme appuie également les activités productives de proximité, qu’elles soient industrielles, alimentaires ou artisanales.

Axe 3 : Développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions

L’objectif de cet axe est de faciliter les déplacements et les connexions en centre-ville. Le programme a pour but de :

• Faciliter la mobilité et le stationnement en centre-ville.
• Développer les modes doux comme la marche et le vélo, ainsi que les transports innovants et décarbonés.
• Favoriser les usages du numérique.

Pour atteindre ces objectifs, l’ACV accompagne des projets d’aménagement de l’espace public. Il intègre aussi la logistique urbaine durable et le déploiement du très haut débit.

Axe 4 : Mettre en valeur les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine

Cet axe vise à agir sur le cadre de vie. Il a pour but d’aménager durablement l’espace urbain et de mettre en valeur le patrimoine architectural et paysager. L’objectif est de :

• Renaturer les espaces publics.
• Lutter contre l’artificialisation des sols.
• Restaurer le patrimoine et rénover le bâti.
• Aménager les berges de rivières.

Le programme encourage également l’utilisation de solutions fondées sur la nature.

Axe 5 : Fournir l’accès aux équipements, services publics, à l’offre culturelle et de loisirs

L’objectif est de constituer un socle de services dans chaque ville. Pour cela, le programme s’engage à :

• Améliorer l’accès aux services publics et de santé.
• Développer l’offre culturelle et de loisirs.
• Proposer des formations adaptées aux besoins locaux.

Le programme soutient ainsi la création de tiers-lieux d’enseignement supérieur, le soutien aux cinémas de proximité et le développement des services numériques.

La phase 2023-2026 : Renforcer la dynamique et la transition écologique

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Un périmètre d’action élargi

La phase 2023-2026 élargit le périmètre d’action du programme. En complément des interventions prioritaires en centre-ville, il inclut désormais les entrées de ville et les quartiers de gare. Ces zones périphériques sont essentielles pour une approche globale de la dynamisation urbaine.

Voici des exemples concrets de projets menés dans ces zones :

• La requalification des zones commerciales à l’entrée de ville à Chartres et Sète.
• L’aménagement de pôles multimodaux autour des gares, comme à Pau.

Des moyens financiers et un focus écologique renforcés

La prolongation du programme montre son efficacité et la nécessité d’approfondir les actions déjà engagées. Le but est de mobiliser au moins 5 milliards d’euros supplémentaires sur quatre ans, de 2023 à 2026. La première phase avait déjà engagé plus de 5 milliards d’euros sur cinq ans.

La transition écologique est au cœur de cette deuxième phase. Elle se concrétise par des initiatives axées sur :

• Le verdissement des villes.
• La sobriété foncière.
• La lutte contre l’étalement urbain.
• La décarbonation des mobilités.
• La place de la nature en ville.

À ce titre, la Banque des Territoires va consacrer 80 % de ses moyens à la transformation écologique.

Les acteurs clés et le fonctionnement du programme

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Pilotage national et coordination

Le programme Action Cœur de Ville repose sur un dispositif de gouvernance structuré à plusieurs échelles. C’est l’ANCT qui est le pilote central du programme. Cette agence assure la mise en œuvre opérationnelle et l’évaluation.

Plusieurs comités assurent la coordination et définissent les orientations :

• Un Comité exécutif interministériel et partenarial qui se réunit chaque année.
• Un Comité de pilotage national qui se réunit deux fois par mois.

Un Conseil d’orientation rassemble également des représentants d’élus, de réseaux consulaires et d’experts. Il a pour but de suivre et d’enrichir le programme.

Les partenaires financeurs et leur rôle

Le programme Action Cœur de Ville repose sur un solide dispositif de partenaires.

• Banque des Territoires : Elle est le premier financeur du programme. Elle a déjà mobilisé 2,4 milliards d’euros pour 2018-2022 et prévoit 2,5 milliards d’euros supplémentaires pour la période 2023-2026. Elle propose des cofinancements pour l’ingénierie, des prêts et des investissements en fonds propres pour des projets de transition écologique, de rénovation thermique et de mobilités douces.
• Action Logement : Ce partenaire a engagé 1,6 milliard d’euros pour 2018-2022 et investit 1,5 milliard d’euros sur 5 ans. Son rôle est de faciliter la réhabilitation d’immeubles en centre-ville et de développer des logements diversifiés pour les salariés.
• ANAH : L’Agence Nationale de l’Habitat a mobilisé 600 millions d’euros pour la première phase et engage 1,2 milliard d’euros sur 5 ans. Elle se concentre sur la rénovation, l’amélioration énergétique et l’adaptation des logements. Elle soutient aussi l’ingénierie des collectivités.
• L’État : Il intervient avec diverses dotations (DSIL, DETR, FNADT), le Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce (FISAC) et l’ingénierie de ses services déconcentrés.

Autres partenaires et ressources stratégiques

Le programme s’appuie sur de nombreux acteurs et outils.

• Opérateurs techniques et d’expertise :
  • Le Cerema, établissement public, apporte son expertise en mobilité, urbanisme et environnement.
  • Le PUCA encourage l’innovation et coordonne des actions pour la sobriété foncière.
  • Les Agences d’urbanisme apportent leur ingénierie de projet aux collectivités.
  • Les Entreprises Publiques Locales (Epl) sont des opérateurs de proximité pour des projets complexes.
• Partenaires sectoriels :
  • Les Chambres Consulaires (CCI, CMA) offrent leur expertise et leur soutien au tissu commercial et artisanal.
  • Les Organismes de Logement Social (USH) gèrent des logements et développent des programmes diversifiés.
  • Le CNFPT accompagne les agents territoriaux avec des formations.
  • Enedis propose son expertise sur la précarité énergétique et les mobilités électriques.
  • L’ADRC soutient les projets de cinémas de proximité. Val’hor apporte son expertise pour les opérations végétalisées.
  • Fin Infra conseille sur la structuration juridique et financière des projets.
• Outils et ressources numériques :
  • La plateforme Aides Territoires permet d’identifier les aides disponibles.
  • L’Observatoire des Territoires et Dataviz Cœur de Ville sont des outils d’analyse pour les diagnostics et le suivi.
  • Le site de l’ANCT est un portail d’informations avec des guides pratiques et des cartes.
  • Une newsletter et un Forum des solutions sont également disponibles pour s’inspirer et échanger.

Les résultats concrets et les impacts mesurés du programme

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Chiffres clés et impacts (2018-2022)

La première phase du programme, entre 2018 et 2022, a produit des résultats concrets.

• Investissements : Plus de 5 milliards d’euros ont été engagés par l’État et ses partenaires.
• Actions : Plus de 6 500 actions ont été engagées ou sont en projet.
• Logements : Plus de 79 000 logements ont été rénovés.
• Commerce : Plus de 250 locaux commerciaux ont été construits ou réhabilités. La vacance commerciale des centres-villes s’est stabilisée autour de 12 %.
• Fréquentation et attractivité : On a observé une augmentation de 15 % de la fréquentation dans les centres-villes bénéficiaires entre 2018 et 2021. Les transactions immobilières ont augmenté de 17 % entre 2018 et 2021, ce qui a réduit la vacance de longue durée du parc privé.
• Fonds Friches : 140 villes ACV ont été soutenues par le Fonds Friches, avec 296 projets et 166,7 millions d’euros mobilisés.
• Satisfaction : 91 % des élus se disent satisfaits ou très satisfaits du programme. 66 % estiment qu’il a atteint ses objectifs initiaux.

Exemples de projets emblématiques

La première phase du programme a permis la réalisation de projets significatifs dans plusieurs villes. En voici quelques exemples réussis :

• À Romans-sur-Isère (Drôme), le programme a permis de désenfouir la rivière Savasse et d’aménager une berge de 4 000 m² à la place d’un parking.
• À Pau (Pyrénées-Atlantiques), l’aménagement du pôle d’échanges multimodal favorise les mobilités douces et a révélé de nouveaux espaces naturels.
• À Chartres (Eure-et-Loir), la zone commerciale à l’entrée de la ville a été requalifiée et 3 000 logements écoresponsables ont été construits.
• À Vierzon (Cher), un ancien bâtiment industriel inoccupé a été transformé en campus numérique.
• À Bergerac (Dordogne), un tiers-lieu d’enseignement supérieur et de formation a vu le jour en cœur de ville.
• À Montceau-les-Mines (Saône-et-Loire), des friches industrielles ont été retraitées.

Aides et soutiens pour les investisseurs privés dans Action Cœur de Ville

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Le programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative nationale qui vise à dynamiser les villes moyennes. Il cherche activement à mobiliser et soutenir les acteurs privés, comme les commerçants, les entreprises, les propriétaires bailleurs et les artisans. Leurs investissements sont essentiels pour la revitalisation des centres-villes.

Le Dispositif Denormandie : un levier fiscal pour l’investissement locatif ancien

Le dispositif Denormandie est un système de défiscalisation qui encourage l’investissement locatif et la rénovation de logements anciens en France. Il s’ajoute à la loi Pinel, qui se concentrait sur le neuf.

Principes et objectifs clés

Ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui veulent acheter un bien ancien à rénover pour le louer. Son objectif est de contribuer à la redynamisation des centres-villes en encourageant la réhabilitation du parc immobilier.

Conditions d’éligibilité pour les investisseurs privés

Pour être éligible, le bien doit respecter plusieurs conditions :

• Situation géographique : Le logement doit se situer dans l’une des communes éligibles à l’ACV ou ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
• Durée de location : La location doit être de 6, 9 ou 12 ans, et le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Plafonds : Le loyer et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds similaires à ceux du dispositif Pinel.
• Travaux : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet.

Avantages fiscaux et patrimoniaux

Le dispositif Denormandie offre des avantages similaires à la loi Pinel pour l’achat d’un bien ancien avec travaux :

• Réduction d’impôt : Elle est calculée sur le coût total (acquisition + travaux).
  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans.
  • 18 % pour 9 ans.
  • 21 % pour 12 ans.
• Plafond : La réduction d’impôt est calculée sur un montant plafonné à 300 000 euros et 5 500 euros par m².
• Cumul : Il est possible de cumuler le dispositif avec le déficit foncier.

Obligations pour le propriétaire et travaux éligibles

Le propriétaire s’engage à louer le bien au moins 6 ans et à respecter les plafonds de loyers et de ressources. Le bail meublé n’est pas éligible. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et, pour l’efficacité énergétique, par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

Ils doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %. La liste des travaux éligibles s’est élargie et inclut la modernisation, l’assainissement ou la création de surface habitable.

Le « Plus » Action Logement dans le cadre d’Action Cœur de Ville

Les opérations éligibles aux financements Action Cœur de Ville d’Action Logement peuvent aussi mobiliser le dispositif Denormandie. Action Logement accompagne les investisseurs privés en finançant leurs projets.

Il propose aussi des services complémentaires :

• Une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour aider à monter le projet et le dossier de financement.
• La proposition de candidats locataires salariés.
• Une garantie de loyers impayés (garantie Visale).
• Des aides financières (prêts et subventions) pour l’acquisition et la rénovation d’immeubles entiers, qui peuvent aller jusqu’à 1 000 € TTC par m² de surface habitable pour les travaux.

Ces aides sont cumulables avec les subventions de l’ANAH.

Investir en Société Civile Immobilière (SCI)

Il est possible d’acquérir un bien en SCI et de bénéficier du dispositif Denormandie. La condition est que la SCI soit sous le régime fiscal de l’impôt sur le revenu.

La Banque des Territoires : un co-investisseur stratégique et facilitateur de prêts

La Banque des Territoires est le premier financeur du programme. Elle co-investit avec les opérateurs privés et propose des solutions de financement adaptées.

Des moyens financiers renforcés pour le secteur privé

Pour la phase 2023-2026, 500 millions d’euros supplémentaires sont spécifiquement mobilisés pour des investissements privés.

Domaines d’investissement et outils de financement pour les privés

La Banque des Territoires privilégie des co-investissements et des prêts dans des domaines structurants :

• Immobilier : Elle investit dans des bâtiments d’activités, des foncières pour les murs de magasin, des cinémas, des tiers-lieux, et de l’immobilier pour les seniors ou les jeunes.
• Friches et rénovation : Elle participe à la reconversion des friches urbaines.
• Énergie et Mobilité : Elle soutient les projets de rénovation énergétique et les solutions de mobilité durable.
• Commerce : Elle appuie la création de foncières de redynamisation et de solutions numériques.

Le Prêt Renouvellement Urbain Action Cœur de Ville (PRU-ACV) est également accessible aux opérateurs privés. Il peut financer la construction, la réhabilitation ou l’acquisition d’infrastructures. Le prêt peut aller jusqu’à 30 ans.

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : subventions pour la rénovation du bâti ancien

L’ANAH a mobilisé 600 millions d’euros pour la première phase et s’engage à 1,2 milliard d’euros pour les cinq ans à venir. Elle soutient les propriétaires privés et professionnels pour la rénovation de l’habitat ancien et dégradé.

Dispositifs et montants des aides

Les aides de l’ANAH peuvent concerner les Dispositifs d’Intervention Immobilière et Foncière (DIIF) et de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Les subventions peuvent atteindre 25 % des travaux éligibles, avec un plafond de 900 000 € HT par immeuble.

Des aides expérimentales sont aussi proposées pour le traitement des façades et la transformation de rez-de-chaussée commerciaux en espaces communs. Les aides de l’Anah sont cumulables avec celles d’Action Logement.

SIAGI : la garantie de prêts pour les activités de proximité

La SIAGI a signé un partenariat avec l’ANCT en 2019. Elle facilite l’accès au crédit bancaire pour les artisans, commerçants et professions libérales qui souhaitent s’installer ou se maintenir dans les centres-villes éligibles à l’ACV.

Un dispositif de pré-garantie pour sécuriser les projets

La SIAGI intervient en amont de la demande de crédit bancaire. Elle évalue la viabilité des projets et délivre une pré-garantie de crédit.

• Cette pré-garantie est de 30 % du montant du prêt. Elle peut monter à 70 % si d’autres garants s’associent.
• Les entreprises concernées sont les artisans, commerçants et professions libérales de moins de 50 salariés, dont le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros.
• Les montants garantis varient de 5 000 € à 4 millions d’euros.
• La pré-garantie est valide pendant 18 mois, ce qui donne le temps à l’entreprise de conforter sa décision.