Face à l’incertitude économique, nombreux sont ceux qui cherchent à sécuriser leur épargne. L’immobilier s’impose plus que jamais comme un placement stratégique : tangible, rentable et durable. Que ce soit à travers l’achat classique, la location meublée ou la rénovation d’appartement en vue de louer, les opportunités restent nombreuses en 2024.
À retenir :
L’immobilier protège votre capital contre l’inflation et les crises
Il génère des revenus réguliers grâce aux loyers
Il offre des avantages fiscaux puissants à ceux qui savent les activer
Investir avec méthode, c’est bâtir un patrimoine stable, transmissible et performant. Et cela commence par une vision claire des leviers à votre disposition.
L’immobilier, un refuge face à l’instabilité économique
En 2024, la prudence est de mise. Inflation persistante, tensions géopolitiques, marchés financiers nerveux… Dans ce contexte, nombreux sont ceux qui cherchent à sécuriser leur capital. L’immobilier s’impose alors comme une valeur refuge.
Un actif tangible, rassurant et durable. Contrairement aux placements purement financiers, un bien immobilier ne disparaît pas en cas de crise. Il se voit, se touche, se loue. Il répond à un besoin fondamental : se loger. Cette réalité concrète protège l’investisseur de l’hyper-volatilité des marchés boursiers.
Un rempart contre les soubresauts économiques. Historiquement, l’immobilier résiste mieux aux crises que les actifs financiers. Même en période de ralentissement, sa valeur reste plus stable. Mieux encore, dans certaines zones, les prix continuent d’augmenter, portés par la rareté du foncier et la demande locative.
Une rentabilité maîtrisée : plus-values, loyers, effet de levier
Générer une plus-value à la revente
Acheter un bien dans un secteur en développement ou à rénover, c’est miser sur l’avenir. En valorisant le bien par des travaux ou en profitant d’un marché haussier, l’investisseur peut réaliser une plus-value significative à la revente.
Exemple : un appartement ancien acheté 120 000 €, rénové pour 30 000 €, peut se revendre 190 000 € dans un quartier en tension. Le gain brut est réel.
Encaisser des loyers réguliers
L’immobilier locatif permet de générer un revenu mensuel récurrent. Bien positionné, bien géré, un bien peut autofinancer son crédit, couvrir ses charges, et dégager un excédent. Ce cash-flow positif est souvent réinvesti ou utilisé comme complément de revenu.
Un studio loué 500 €/mois, avec 350 € de charges mensuelles (crédit, taxe foncière, charges copro) laisse 150 € de marge nette.
Utiliser l’effet de levier du crédit
L’immobilier est l’un des rares investissements qu’on peut financer presque entièrement à crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier : utiliser l’argent de la banque pour faire fructifier son propre capital.
Vous empruntez 200 000 € avec un apport de 20 000 €
Le bien s’auto-finance grâce aux loyers
La plus-value s’applique sur 200 000 €, pas sur 20 000 €
Résultat : un rendement boosté… à condition de bien calculer ses risques.
Des avantages fiscaux toujours d’actualité
Le LMNP : optimiser la location meublée
Le LMNP permet de percevoir des loyers peu, voire pas imposés pendant plusieurs années.
Abattement de 50 % en régime micro-BIC
Ou déduction des charges réelles et amortissements en régime réel
Applicable sur les locations meublées longue durée ou saisonnières
Le déficit foncier : réduire l’impôt via les travaux
Une stratégie doublement gagnante : baisse d’impôt + revalorisation du bien. Investir dans l’ancien avec travaux permet d’utiliser le mécanisme du déficit foncier :
Déduction des charges de rénovation sur les revenus locatifs
Si le déficit dépasse les loyers : imputation jusqu’à 10 700 € sur le revenu global
Idéal pour les biens anciens à rénover
Le dispositif Denormandie : rénover et défiscaliser
Moins connu que le Pinel, le Denormandie cible les centres-villes en besoin de revitalisation. Une incitation efficace pour doper son rendement tout en rénovant l’habitat ancien.
Achat d’un bien ancien à rénover
Travaux = au moins 25 % du coût total
Réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % sur 12 ans
Une demande locative forte et durable
Des besoins structurels en hausse
Croissance démographique, décohabitation, mobilité professionnelle… autant de facteurs qui soutiennent la demande.
Les grandes villes attirent toujours, mais les villes moyennes gagnent du terrain.
Les zones bien connectées (transports, écoles, commerces) offrent une vacance locative quasi nulle.
Pour l’investisseur, cela signifie moins de turnover et une rentabilité mieux maîtrisée.
Des profils de locataires variés et stables
Étudiants, jeunes actifs, familles monoparentales, seniors… le besoin de logements s’étend à plusieurs publics.
Les petites surfaces se louent vite
Les logements rénovés, bien isolés et bien situés partent rapidement
Le meublé séduit de plus en plus, notamment chez les jeunes
Des loyers qui résistent, voire progressent
Dans les zones tendues, la demande est telle que les loyers ne baissent pas, même en période difficile. Certains secteurs voient même des hausses modérées.
Créer de la valeur grâce à la rénovation
Acheter avec travaux pour maximiser le rendement
Les biens à rénover sont souvent moins chers à l’achat. Mais avec un bon projet, ils deviennent de vraies pépites.
Modernisation des espaces
Mise aux normes énergétiques
Optimisation du plan ou création de surfaces supplémentaires
Une rénovation bien pensée peut augmenter de 20 à 40 % la valeur du bien.
Répondre aux exigences environnementales
Le DPE est devenu un critère décisif. Un logement mal classé se loue moins bien, voire plus du tout à partir de certaines échéances légales.
Isolation, ventilation, chauffage : les travaux énergétiques sont devenus incontournables
Un bien classé A, B ou C attire mieux… et se valorise davantage
Rénover, c’est aussi sécuriser son investissement face aux nouvelles réglementations.
Repenser les usages pour mieux louer
Parfois, une simple restructuration des volumes suffit à créer plus de valeur :
Transformer un T2 en T3
Créer une chambre en plus, une salle d’eau supplémentaire
Aménager un espace de télétravail ou une mezzanine
Sécurité, diversification et transmission : des piliers patrimoniaux
Diversifier son patrimoine intelligemment
Miser uniquement sur la bourse ou l’assurance-vie, c’est s’exposer à la volatilité des marchés. L’immobilier joue un autre rôle : celui d’un actif défensif.
Il stabilise le portefeuille en période de crise
Il génère des revenus réguliers et prédictibles
Il permet une exposition locale ou sectorielle maîtrisée
Préparer une transmission sereine
Un bien immobilier peut se léguer facilement à ses enfants. C’est un actif concret, souvent chargé d’affect, qui structure un héritage.
Possibilité d’anticiper la transmission par démembrement ou SCI familiale
Valorisation progressive dans le temps
Impact émotionnel fort : on transmet aussi un lieu, une histoire
Une sécurité durable
Contrairement à d’autres actifs financiers, la pierre n’est ni invisible, ni abstraite. C’est un refuge tangible en période de turbulence.
Même en cas de chute des marchés, la valeur reste partiellement préservée
Un bien bien géré continue de générer du revenu
Et il peut toujours être utilisé, occupé, transformé
Implications et Appels à l’Action pour un Avenir Durable
Le rapport de synthèse 2023 du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC) est une consolidation critique des recherches scientifiques sur le changement climatique. Ce document, résultat de l’analyse approfondie des contributions de milliers d’experts mondiaux, offre une perspective exhaustive sur les défis climatiques actuels et futurs. Il souligne l’urgence d’actions transformatrices pour limiter les effets dévastateurs du réchauffement planétaire et appelle à une coopération internationale renforcée pour un avenir durable.
Changement Climatique et Effets Actuels Développés :
Le rapport met en lumière les conséquences tangibles et parfois irréversibles du changement climatique, qui se manifestent déjà dans diverses régions. Les extrêmes météorologiques, tels que les vagues de chaleur, les inondations et les ouragans, deviennent plus fréquents et plus intenses. Ces phénomènes exacerbent les vulnérabilités des écosystèmes et des communautés, en particulier dans les régions déjà sujettes à des stress environnementaux.
Augmentation des Émissions de GES et Implications du Réchauffement :
Le rapport souligne une tendance alarmante à l’augmentation des émissions de gaz à effet de serre, principalement dues à la combustion de combustibles fossiles et à la déforestation. Cette hausse des émissions accélère le rythme du réchauffement climatique, avec des implications graves pour la stabilité climatique mondiale. Le dépassement du seuil de 1,5°C pourrait entraîner des changements climatiques irréversibles, affectant la biodiversité, la sécurité alimentaire et hydrique, et augmentant les risques de catastrophes naturelles.
Limites d’Adaptation et Urgence d’Action :
L’adaptation aux effets du changement climatique est possible, mais ses limites sont rapidement atteintes dans certaines régions. Le rapport identifie des « limites dures » où les stratégies d’adaptation existantes ne suffisent plus à prévenir les dommages. Ces limites reflètent une urgence pour des actions préventives et proactives, notamment dans les régions les plus vulnérables, où les effets du changement climatique sont déjà une réalité quotidienne.
Solutions Disponibles et Appel à l’Action Rapide :
Le rapport reconnaît l’existence de solutions technologiques et politiques pour limiter le réchauffement à 1,5°C. Il met en avant l’importance de la transition énergétique vers des sources renouvelables, l’efficacité énergétique, et l’électrification des transports. Ces solutions nécessitent une mise en œuvre rapide et à grande échelle pour être efficaces, ce qui implique un engagement politique et financier significatif au niveau mondial.
Rôle Essentiel de la Nature :
La nature offre des solutions puissantes pour atténuer le changement climatique. Le rapport insiste sur l’importance de la conservation et de la restauration des écosystèmes naturels, tels que les forêts, les tourbières, et les océans, pour leur capacité à absorber et stocker le carbone. Ces actions, en plus de préserver la biodiversité, peuvent jouer un rôle majeur dans la réduction des émissions globales de gaz à effet de serre.
Financement et Politiques pour une Transition Climatique :
Le rapport du GIEC appelle à une augmentation substantielle des investissements dans les actions climatiques, soulignant un écart significatif entre les besoins de financement actuels et les ressources disponibles. Il critique également le financement continu des combustibles fossiles, plaidant pour un basculement vers des investissements dans les technologies renouvelables et durables. Une politique climatique efficace doit intégrer des mécanismes de financement innovants et équitables pour soutenir une transition juste et inclusive.
Le rapport du GIEC de 2023 n’est pas seulement un diagnostic du changement climatique ; c’est un appel pressant à l’action. Cela peut vous concerner individuellement, dans le cadre de la rénovation énergétique de votre logement à Grenoble. De plus, il met en évidence la nécessité de réponses immédiates et coordonnées à tous les niveaux de la société pour faire face à l’urgence climatique. Les actions prises aujourd’hui détermineront la qualité de vie des générations futures et la santé de notre planète. Ce rapport sert de feuille de route pour un avenir où les actions humaines et les politiques gouvernementales s’alignent pour atteindre un développement durable et résilient.
Bienvenue dans le guide essentiel dédié à l’amélioration de l’habitat pour les personnes âgées et des aides financières d’aménagement des logements des personnes âgées. À une époque où l’espérance de vie s’accroît, l’importance de créer un environnement adapté est prépondérante via la rénovation de leur espace de vie, par exemple. Cet article vise à éclairer sur les besoins spécifiques des seniors en matière d’habitat. Ainsi qu’à explorer les différentes manières dont l’aide à l’amélioration de l’habitat pour les personnes âgées peut transformer leur quotidien.
Les chiffres de la perte d’autonomie
L’INSEE a rendu un rapport nommée « France, portrait social, édition 2020 » dont une partie est consacrée à la perte d’autonomie. Vous verrez ci-après les chiffres clés de l’étude.
Au 1er janvier 2020, 13,7 millions de personnes résidant en France ont 65 ans ou plus, soit 20 % de la population. Cette proportion a progressé de quatre points en 20 ans et place la France au niveau de la moyenne de l’Union européenne.
La vie à domicile demeure le mode de vie majoritaire des seniors (96 % des hommes et 93 % des femmes en 2017), y compris parmi les nonagénaires.
Les seniors sont dans l’ensemble autonomes jusqu’à un âge avancé. La part des bénéficiaires de l’APA augmente fortement à partir de 75 ans :
de 3 % entre 70 et 74 ans,
6 % pour les 75 à 79 ans,
13 % pour les 80 à 84 ans,
26 % pour les 85 à 89 ans,
45 % pour les 90 à 94 ans
68 % pour les 95 ans ou plus.
Le niveau d’autonomie peut être mesuré à l’aide de différents indicateurs, dont le groupe iso‑ressources (GIR), qui détermine le droit à l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) et permet de définir les personnes âgées dépendantes.
Comprendre les besoins des seniors
Avant de s’intéresser aux aides financières pour faciliter l’aménagement du logement pour les personnes âgées, il faut comprendre les besoins. Avec l’avancée en âge, plusieurs défis peuvent survenir, impactant :
Cela rend indispensable la mise en place d’un environnement adapté qui prévient :
les risques de chute,
facilite l’accès aux différentes parties de la maison,
soutient une vie quotidienne confortable et autonome.
L’objectif principal de l’aménagement spécifiquement pensé pour les personnes âgées est de préserver l’autonomie aussi longtemps que possible. Pour y parvenir, il est crucial d’examiner attentivement chaque usage de chaque pièce de la maison. Puis de s’assurer que les aménagements envisagés restent pratiques et accessibles, même en cas de perte de mobilité. L’accessibilité, l’espace disponible, les dispositifs de préhension et d’autres facteurs doivent être soigneusement évalués pour déterminer s’ils répondent aux besoins des personnes âgées confrontées à diverses limitations physiques. Cette démarche, bien que complexe, requiert une approche méthodique, objective et rigoureuse, permettant d’identifier et de mettre en œuvre des modifications adaptées pour améliorer significativement la qualité de vie au domicile des seniors.
Aide financière pour l’aménagement des logements des personnes âgées : Ma Prime Adapt’
Le dispositif MaPrimeAdapt’, mis en place par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), illustre parfaitement cet engagement. Cette aide financière pour l’aménagement du logement de personnes âgée vise à couvrir une partie des coûts engagés pour des travaux d’aménagement nécessaires à la préservation de l’autonomie des seniors, tels que l’installation de rampes d’accès, la rénovation de salles de bain pour les rendre sans marche, ou encore l’aménagement de cuisines adaptées.
Les conditions pour en bénéficier :
Vous êtes propriétaire de votre logement ou locataire du parc privé et vous avez informé votre bailleur de votre volonté d’effectuer des travaux d’adaptation à la perte d’autonomie
Vous ou un membre de votre foyer :
Est âgé de 70 ans ou plus
Est âgé de 60 à 69 ans sur condition de GIR (groupe iso-ressources)
A un taux d’incapacité supérieur à 50% ou bénéficie de la prestation de compensation du handicap (PCH)
Votre revenu est classé dans la catégorie ressources « modestes » ou « très modestes »
Les travaux éligibles :
Les travaux d’amélioration de l’habitat pour les personnes âgées peuvent englober une large gamme de modifications, toutes destinées à rendre le logement plus accessible, sûr, et confortable. Voici une liste des travaux éligibles aux aides financières MaPrimeAdapt’ :
Pour favoriser l’accès au logement
Élargir les portes : Facilite le passage des fauteuils roulants ou déambulateurs, rendant chaque pièce de la maison plus accessible.
Installer une rampe d’accès : Indispensable pour surmonter les différences de niveau à l’entrée du logement ou entre les pièces, permettant ainsi un accès aisé pour tous.
Pour favoriser l’adaptation du logement
Installer un monte-escaliers dans votre maison : Solution idéale pour les personnes ayant des difficultés à monter les escaliers, assurant un accès facile aux différents niveaux du domicile.
Prévoir une motorisation des volets dans votre logement : Améliore le confort d’usage et l’autonomie, en permettant de contrôler facilement les volets sans effort physique.
Transformer votre baignoire en douche : Une douche de plain-pied est plus accessible et réduit le risque de chutes, un élément crucial dans la prévention des accidents domestiques.
Installer une barre de douche dans votre salle d’eau : Offre un support supplémentaire pour se tenir debout ou s’asseoir en toute sécurité pendant la douche.
Équiper votre salle d’eau d’un revêtement anti-chutes : Minimise le risque de glissades et de chutes dans l’espace le plus accidentogène de la maison.
Installer un WC surélevé dans votre salle d’eau : Facilite l’utilisation des toilettes pour les personnes ayant des difficultés à se baisser ou à se relever.
Créer une pièce de vie adaptée à vos besoins d’autonomie : L’aménagement d’un espace de vie sur un seul niveau ou l’optimisation de l’espace pour faciliter la circulation peut grandement améliorer le confort quotidien.
Les aides disponibles supplémentaires :
Pour soutenir les travaux d’amélioration de l’habitat destinés à favoriser l’autonomie des personnes âgées, plusieurs aides financières supplémentaires sont disponibles pour l’ aménagement des logements des personnes âgées . Voici un aperçu des aides principales en plus de Ma Prime Adapt’ :
La TVA à taux réduit
Pour certains travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement, et d’entretien, une TVA à taux réduit de 10% ou 5,5% peut s’appliquer, rendant les coûts de rénovation plus abordables.
Le prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH) de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF)
Le PAH est une aide financière proposée par la CAF pour aider à financer des travaux d’amélioration dans la résidence principale. Ce prêt s’adresse aux locataires et aux propriétaires occupants.
Les aides des autres collectivités (départements, intercommunalités, communes)
En fonction de leur politique sociale et de leur budget, les collectivités territoriales peuvent proposer des aides supplémentaires pour l’adaptation des logements aux besoins des seniors. Ces aides varient selon les régions et nécessitent souvent de se renseigner directement auprès des services concernés pour connaître les dispositifs disponibles.
Le crédit d’impôt
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été étendu pour couvrir certains travaux d’adaptation du logement aux personnes âgées ou handicapées.
Principes la rénovation pour l’aménagement des logements des personnes âgées
Ces principes incluent la sécurité et l’accessibilité, le confort et la facilité d’usage, les adaptations pour la santé et le bien-être, ainsi que l’intégration de la technologie pour renforcer l’indépendance.
Sécurité et accessibilité
La sécurité et l’accessibilité sont au cœur des préoccupations lorsqu’il s’agit d’adapter un domicile pour les seniors. Il est crucial d’éliminer les obstacles pouvant entraîner des chutes et de garantir une mobilité aisée à travers le logement.
Cela peut impliquer :
l’installation de rampes d’accès,
l’élargissement des portes,
l’aménagement de salles de bain sans marche équipées de barres d’appui
de sièges de douche.
Un éclairage suffisant et bien placé contribue également à prévenir les accidents en améliorant la visibilité.
Confort et facilité d’usage
Le confort quotidien passe par la mise en place d’un environnement adapté aux capacités et aux besoins des personnes âgées.
des meubles ergonomiques,
des thermostats programmables,
des équipements facilement accessibles et utilisables
La cuisine, par exemple, doit offrir des solutions pratiques telles que des comptoirs et des rangements à hauteur accessible, et des appareils électroménagers faciles à manipuler.
Adaptations pour la santé et le bien-être
Les adaptations spécifiques visant à soutenir la santé et le bien-être incluent des éléments comme :
la gestion de la qualité de l’air intérieur,
des solutions favorisant l’exercice physique léger,
des espaces extérieurs ou jardins thérapeutiques,
la création d’espaces de relaxation, tels que des coins lecture ou des petits salons,
Technologie et sécurité
L’intégration de technologies modernes joue un rôle prépondérant dans l’amélioration de la sécurité et de l’indépendance des seniors à domicile :
des systèmes de surveillance et d’alarme,
des détecteurs de chutes,
des dispositifs d’alerte médicale
Par ailleurs, la domotique peut simplifier la gestion quotidienne de la maison grâce à des lumières intelligentes, des thermostats connectés, et des assistants vocaux, offrant ainsi confort et tranquillité d’esprit.
Aspects techniques de la rénovation
Ces interventions techniques requièrent une expertise spécifique et doivent respecter des normes de sécurité strictes pour être efficaces et durables. Voici quelques éléments clés à considérer :
Interventions techniques spécifiques
Construction et modification structurale : L’élargissement des portes et l’installation de rampes d’accès peuvent nécessiter des modifications structurelles importantes. Ces travaux doivent être planifiés et réalisés par des professionnels pour assurer la stabilité et la sécurité du bâtiment.
Électricité et plomberie : Adapter un logement pour les seniors peut inclure la mise à jour des systèmes électriques et de plomberie, par exemple pour installer un monte-escalier ou transformer une baignoire en douche sans marche. Ces modifications doivent être conformes aux normes actuelles pour éviter tout risque.
Revêtements de sol et solutions anti-chute : Choisir le bon revêtement de sol peut réduire significativement les risques de chute. Les matériaux doivent être choisis avec soin pour leur adhérence et leur facilité d’entretien.
Importance de l’Expertise Technique
Le succès d’une rénovation adaptée repose sur l’expertise des professionnels impliqués. Des ergothérapeutes et des artisans spécialisés dans le domaine du bâtiment peuvent fournir des conseils précieux sur les meilleures solutions à adopter en fonction des besoins individuels des seniors.
Conclusion
En conclusion, l’amélioration de l’habitat pour les personnes âgées est une démarche essentielle qui va bien au-delà de la simple rénovation. Elle vise à créer un environnement sécurisé, confortable, et adapté, permettant aux seniors de vivre de manière autonome et épanouie dans leur propre domicile. À travers l’application de principes fondamentaux de sécurité, de confort, d’accessibilité, et l’intégration judicieuse de la technologie, il est possible de répondre efficacement aux besoins spécifiques des personnes âgées, tout en prenant en compte leurs préférences personnelles pour un cadre de vie agréable et stimulant.
Questions fréquentes
Comment garantir la sécurité dans la salle de bain pour les seniors ?
Installez des barres d’appui, un siège de douche, et un revêtement de sol antidérapant. Pensez aussi à un accès de plain-pied pour la douche.
Quelles sont les modifications essentielles pour la cuisine ?
Optez pour des comptoirs à hauteur réglable, des rangements accessibles, et des appareils faciles à utiliser. La sécurité est clé, donc privilégiez les plaques à induction et les robinets thermostatiques.
Comment la technologie peut-elle aider les seniors à domicile ?
La domotique peut faciliter la vie quotidienne, avec des commandes vocales pour les lumières, la température, et même les appareils. Les systèmes de surveillance et d’alerte médicale offrent également une sécurité supplémentaire.
Comment aménager la maison pour prévenir les chutes ?
Assurez des passages dégagés, installez des rampes et des poignées là où nécessaire, et veillez à un bon éclairage partout. Choisissez des meubles stables et à hauteur appropriée.
Peut-on allier esthétique et accessibilité ?
Absolument. L’accessibilité peut être élégante grâce à un design réfléchi. Utilisez des couleurs, des textures, et des matériaux qui sont à la fois fonctionnels et agréables à l’œil.
Le programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative nationale lancée en 2018 par l’État, pilotée par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT). Son but est d’améliorer la vie quotidienne dans les villes moyennes et de renforcer leur rôle dans le développement de leur territoire. Le programme vise à lutter contre les fractures territoriales et à redonner vie aux centres-villes délaissés, en agissant sur l’habitat, le commerce et la qualité de vie. Pour nous, chez Atelier ANAKA, spécialistes de la rénovation d’appartement de Voiron à Grenoble, cette initiative résonne profondément. Elle nous permet de participer concrètement à la transformation de nos villes et d’apporter notre expertise à ces projets de revitalisation. Fort de son succès, le programme se poursuit pour une deuxième phase, avec un engagement fort pour la transition écologique.
Voici les trois points clés à retenir :
Le programme est une stratégie nationale pour redonner de la vitalité aux villes moyennes.
Il agit sur l’habitat, le commerce et la qualité de vie pour améliorer le quotidien des habitants.
Il a été prolongé jusqu’en 2026, avec un accent particulier sur les enjeux de la transition écologique.
Qu’est-ce que le programme Action Cœur de Ville (ACV) ?
Une initiative nationale pour les villes moyennes
Le programme a été annoncé en décembre 2017 et engagé dès 2018. Il est piloté par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT). Cette agence, sous la tutelle du ministère de la Cohésion des territoires, assure la coordination et l’animation du dispositif.
À l’origine, le programme concernait 222 villes ou binômes de villes. En 2024, il s’adresse à 245 communes, incluant les territoires d’Outre-mer. Ces villes moyennes représentent le lieu de vie et de travail de près de 20 millions de Français. La philosophie du programme est simple : construire le renouveau de ces villes en mobilisant l’État et ses partenaires autour de projets de territoire.
Les ambitions clés d’ACV
Le programme répond à une double ambition et à trois défis majeurs pour nos territoires :
Améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes.
Conforter le rôle de moteur de ces villes dans le développement de leur territoire.
Pour y arriver, le programme accompagne les collectivités dans leurs transitions écologiques, démographiques et économiques. L’objectif est simple : renforcer l’attractivité des centres-villes, réimplanter des commerces et des services, renaturer les espaces et améliorer les mobilités.
Les cinq axes stratégiques du programme Action Cœur de Ville
Axe 1 : De la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-ville
L’objectif est simple : réhabiliter et requalifier l’habitat privé ancien. Le programme cherche à développer une offre de logements diversifiée. Cela inclut du logement neuf, social, locatif maîtrisé ou pour l’accession à la propriété. Le but est aussi de lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.
Pour y arriver, le programme s’appuie sur les interventions massives de l’ANAH, d’Action Logement et de CDC Habitat.
Axe 2 : Favoriser un développement économique et commercial équilibré
L’objectif est de structurer le tissu commercial et économique. Pour cela, le programme vise à :
Développer et renouveler les activités, qu’elles soient traditionnelles ou innovantes.
Faciliter la transformation numérique des TPE et PME.
Valoriser les produits artisanaux locaux.
Pour soutenir ce développement, des foncières de redynamisation territoriales sont créées. Le programme appuie également les activités productives de proximité, qu’elles soient industrielles, alimentaires ou artisanales.
Axe 3 : Développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions
L’objectif de cet axe est de faciliter les déplacements et les connexions en centre-ville. Le programme a pour but de :
Faciliter la mobilité et le stationnement en centre-ville.
Développer les modes doux comme la marche et le vélo, ainsi que les transports innovants et décarbonés.
Favoriser les usages du numérique.
Pour atteindre ces objectifs, l’ACV accompagne des projets d’aménagement de l’espace public. Il intègre aussi la logistique urbaine durable et le déploiement du très haut débit.
Axe 4 : Mettre en valeur les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine
Cet axe vise à agir sur le cadre de vie. Il a pour but d’aménager durablement l’espace urbain et de mettre en valeur le patrimoine architectural et paysager. L’objectif est de :
Renaturer les espaces publics.
Lutter contre l’artificialisation des sols.
Restaurer le patrimoine et rénover le bâti.
Aménager les berges de rivières.
Le programme encourage également l’utilisation de solutions fondées sur la nature.
Axe 5 : Fournir l’accès aux équipements, services publics, à l’offre culturelle et de loisirs
L’objectif est de constituer un socle de services dans chaque ville. Pour cela, le programme s’engage à :
Améliorer l’accès aux services publics et de santé.
Développer l’offre culturelle et de loisirs.
Proposer des formations adaptées aux besoins locaux.
Le programme soutient ainsi la création de tiers-lieux d’enseignement supérieur, le soutien aux cinémas de proximité et le développement des services numériques.
La phase 2023-2026 : Renforcer la dynamique et la transition écologique
Un périmètre d’action élargi
La phase 2023-2026 élargit le périmètre d’action du programme. En complément des interventions prioritaires en centre-ville, il inclut désormais les entrées de ville et les quartiers de gare. Ces zones périphériques sont essentielles pour une approche globale de la dynamisation urbaine.
Voici des exemples concrets de projets menés dans ces zones :
La requalification des zones commerciales à l’entrée de ville à Chartres et Sète.
L’aménagement de pôles multimodaux autour des gares, comme à Pau.
Des moyens financiers et un focus écologique renforcés
La prolongation du programme montre son efficacité et la nécessité d’approfondir les actions déjà engagées. Le but est de mobiliser au moins 5 milliards d’euros supplémentaires sur quatre ans, de 2023 à 2026. La première phase avait déjà engagé plus de 5 milliards d’euros sur cinq ans.
La transition écologique est au cœur de cette deuxième phase. Elle se concrétise par des initiatives axées sur :
Le verdissement des villes.
La sobriété foncière.
La lutte contre l’étalement urbain.
La décarbonation des mobilités.
La place de la nature en ville.
À ce titre, la Banque des Territoires va consacrer 80 % de ses moyens à la transformation écologique.
Les acteurs clés et le fonctionnement du programme
Pilotage national et coordination
Le programme Action Cœur de Ville repose sur un dispositif de gouvernance structuré à plusieurs échelles. C’est l’ANCT qui est le pilote central du programme. Cette agence assure la mise en œuvre opérationnelle et l’évaluation.
Plusieurs comités assurent la coordination et définissent les orientations :
Un Comité exécutif interministériel et partenarial qui se réunit chaque année.
Un Comité de pilotage national qui se réunit deux fois par mois.
Un Conseil d’orientation rassemble également des représentants d’élus, de réseaux consulaires et d’experts. Il a pour but de suivre et d’enrichir le programme.
Les partenaires financeurs et leur rôle
Le programme Action Cœur de Ville repose sur un solide dispositif de partenaires.
Banque des Territoires : Elle est le premier financeur du programme. Elle a déjà mobilisé 2,4 milliards d’euros pour 2018-2022 et prévoit 2,5 milliards d’euros supplémentaires pour la période 2023-2026. Elle propose des cofinancements pour l’ingénierie, des prêts et des investissements en fonds propres pour des projets de transition écologique, de rénovation thermique et de mobilités douces.
Action Logement : Ce partenaire a engagé 1,6 milliard d’euros pour 2018-2022 et investit 1,5 milliard d’euros sur 5 ans. Son rôle est de faciliter la réhabilitation d’immeubles en centre-ville et de développer des logements diversifiés pour les salariés.
ANAH : L’Agence Nationale de l’Habitat a mobilisé 600 millions d’euros pour la première phase et engage 1,2 milliard d’euros sur 5 ans. Elle se concentre sur la rénovation, l’amélioration énergétique et l’adaptation des logements. Elle soutient aussi l’ingénierie des collectivités.
L’État : Il intervient avec diverses dotations (DSIL, DETR, FNADT), le Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce (FISAC) et l’ingénierie de ses services déconcentrés.
Autres partenaires et ressources stratégiques
Le programme s’appuie sur de nombreux acteurs et outils.
Opérateurs techniques et d’expertise :
Le Cerema, établissement public, apporte son expertise en mobilité, urbanisme et environnement.
Le PUCA encourage l’innovation et coordonne des actions pour la sobriété foncière.
Les Agences d’urbanisme apportent leur ingénierie de projet aux collectivités.
Les Entreprises Publiques Locales (Epl) sont des opérateurs de proximité pour des projets complexes.
Partenaires sectoriels :
Les Chambres Consulaires (CCI, CMA) offrent leur expertise et leur soutien au tissu commercial et artisanal.
Les Organismes de Logement Social (USH) gèrent des logements et développent des programmes diversifiés.
Le CNFPT accompagne les agents territoriaux avec des formations.
Enedis propose son expertise sur la précarité énergétique et les mobilités électriques.
L’ADRC soutient les projets de cinémas de proximité. Val’hor apporte son expertise pour les opérations végétalisées.
Fin Infra conseille sur la structuration juridique et financière des projets.
Outils et ressources numériques :
La plateforme Aides Territoires permet d’identifier les aides disponibles.
L’Observatoire des Territoires et Dataviz Cœur de Ville sont des outils d’analyse pour les diagnostics et le suivi.
Le site de l’ANCT est un portail d’informations avec des guides pratiques et des cartes.
Une newsletter et un Forum des solutions sont également disponibles pour s’inspirer et échanger.
Les résultats concrets et les impacts mesurés du programme
Chiffres clés et impacts (2018-2022)
La première phase du programme, entre 2018 et 2022, a produit des résultats concrets.
Investissements : Plus de 5 milliards d’euros ont été engagés par l’État et ses partenaires.
Actions : Plus de 6 500 actions ont été engagées ou sont en projet.
Logements : Plus de 79 000 logements ont été rénovés.
Commerce : Plus de 250 locaux commerciaux ont été construits ou réhabilités. La vacance commerciale des centres-villes s’est stabilisée autour de 12 %.
Fréquentation et attractivité : On a observé une augmentation de 15 % de la fréquentation dans les centres-villes bénéficiaires entre 2018 et 2021. Les transactions immobilières ont augmenté de 17 % entre 2018 et 2021, ce qui a réduit la vacance de longue durée du parc privé.
Fonds Friches : 140 villes ACV ont été soutenues par le Fonds Friches, avec 296 projets et 166,7 millions d’euros mobilisés.
Satisfaction : 91 % des élus se disent satisfaits ou très satisfaits du programme. 66 % estiment qu’il a atteint ses objectifs initiaux.
Exemples de projets emblématiques
La première phase du programme a permis la réalisation de projets significatifs dans plusieurs villes. En voici quelques exemples réussis :
À Romans-sur-Isère (Drôme), le programme a permis de désenfouir la rivière Savasse et d’aménager une berge de 4 000 m² à la place d’un parking.
À Pau (Pyrénées-Atlantiques), l’aménagement du pôle d’échanges multimodal favorise les mobilités douces et a révélé de nouveaux espaces naturels.
À Chartres (Eure-et-Loir), la zone commerciale à l’entrée de la ville a été requalifiée et 3 000 logements écoresponsables ont été construits.
À Vierzon (Cher), un ancien bâtiment industriel inoccupé a été transformé en campus numérique.
À Bergerac (Dordogne), un tiers-lieu d’enseignement supérieur et de formation a vu le jour en cœur de ville.
À Montceau-les-Mines (Saône-et-Loire), des friches industrielles ont été retraitées.
Aides et soutiens pour les investisseurs privés dans Action Cœur de Ville
Le programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative nationale qui vise à dynamiser les villes moyennes. Il cherche activement à mobiliser et soutenir les acteurs privés, comme les commerçants, les entreprises, les propriétaires bailleurs et les artisans. Leurs investissements sont essentiels pour la revitalisation des centres-villes.
Le Dispositif Denormandie : un levier fiscal pour l’investissement locatif ancien
Le dispositif Denormandie est un système de défiscalisation qui encourage l’investissement locatif et la rénovation de logements anciens en France. Il s’ajoute à la loi Pinel, qui se concentrait sur le neuf.
Principes et objectifs clés
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui veulent acheter un bien ancien à rénover pour le louer. Son objectif est de contribuer à la redynamisation des centres-villes en encourageant la réhabilitation du parc immobilier.
Conditions d’éligibilité pour les investisseurs privés
Pour être éligible, le bien doit respecter plusieurs conditions :
Situation géographique : Le logement doit se situer dans l’une des communes éligibles à l’ACV ou ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
Durée de location : La location doit être de 6, 9 ou 12 ans, et le logement doit être la résidence principale du locataire.
Plafonds : Le loyer et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds similaires à ceux du dispositif Pinel.
Travaux : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet.
Avantages fiscaux et patrimoniaux
Le dispositif Denormandie offre des avantages similaires à la loi Pinel pour l’achat d’un bien ancien avec travaux :
Réduction d’impôt : Elle est calculée sur le coût total (acquisition + travaux).
12 % pour un engagement de location de 6 ans.
18 % pour 9 ans.
21 % pour 12 ans.
Plafond : La réduction d’impôt est calculée sur un montant plafonné à 300 000 euros et 5 500 euros par m².
Cumul : Il est possible de cumuler le dispositif avec le déficit foncier.
Obligations pour le propriétaire et travaux éligibles
Le propriétaire s’engage à louer le bien au moins 6 ans et à respecter les plafonds de loyers et de ressources. Le bail meublé n’est pas éligible. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et, pour l’efficacité énergétique, par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).
Ils doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %. La liste des travaux éligibles s’est élargie et inclut la modernisation, l’assainissement ou la création de surface habitable.
Le « Plus » Action Logement dans le cadre d’Action Cœur de Ville
Les opérations éligibles aux financements Action Cœur de Ville d’Action Logement peuvent aussi mobiliser le dispositif Denormandie. Action Logement accompagne les investisseurs privés en finançant leurs projets.
Des aides financières (prêts et subventions) pour l’acquisition et la rénovation d’immeubles entiers, qui peuvent aller jusqu’à 1 000 € TTC par m² de surface habitable pour les travaux.
Ces aides sont cumulables avec les subventions de l’ANAH.
Investir en Société Civile Immobilière (SCI)
Il est possible d’acquérir un bien en SCI et de bénéficier du dispositif Denormandie. La condition est que la SCI soit sous le régime fiscal de l’impôt sur le revenu.
La Banque des Territoires : un co-investisseur stratégique et facilitateur de prêts
La Banque des Territoires est le premier financeur du programme. Elle co-investit avec les opérateurs privés et propose des solutions de financement adaptées.
Des moyens financiers renforcés pour le secteur privé
Pour la phase 2023-2026, 500 millions d’euros supplémentaires sont spécifiquement mobilisés pour des investissements privés.
Domaines d’investissement et outils de financement pour les privés
La Banque des Territoires privilégie des co-investissements et des prêts dans des domaines structurants :
Immobilier : Elle investit dans des bâtiments d’activités, des foncières pour les murs de magasin, des cinémas, des tiers-lieux, et de l’immobilier pour les seniors ou les jeunes.
Friches et rénovation : Elle participe à la reconversion des friches urbaines.
Énergie et Mobilité : Elle soutient les projets de rénovation énergétique et les solutions de mobilité durable.
Commerce : Elle appuie la création de foncières de redynamisation et de solutions numériques.
Le Prêt Renouvellement Urbain Action Cœur de Ville (PRU-ACV) est également accessible aux opérateurs privés. Il peut financer la construction, la réhabilitation ou l’acquisition d’infrastructures. Le prêt peut aller jusqu’à 30 ans.
L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : subventions pour la rénovation du bâti ancien
L’ANAH a mobilisé 600 millions d’euros pour la première phase et s’engage à 1,2 milliard d’euros pour les cinq ans à venir. Elle soutient les propriétaires privés et professionnels pour la rénovation de l’habitat ancien et dégradé.
Dispositifs et montants des aides
Les aides de l’ANAH peuvent concerner les Dispositifs d’Intervention Immobilière et Foncière (DIIF) et de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Les subventions peuvent atteindre 25 % des travaux éligibles, avec un plafond de 900 000 € HT par immeuble.
Des aides expérimentales sont aussi proposées pour le traitement des façades et la transformation de rez-de-chaussée commerciaux en espaces communs. Les aides de l’Anah sont cumulables avec celles d’Action Logement.
SIAGI : la garantie de prêts pour les activités de proximité
La SIAGI a signé un partenariat avec l’ANCT en 2019. Elle facilite l’accès au crédit bancaire pour les artisans, commerçants et professions libérales qui souhaitent s’installer ou se maintenir dans les centres-villes éligibles à l’ACV.
Un dispositif de pré-garantie pour sécuriser les projets
La SIAGI intervient en amont de la demande de crédit bancaire. Elle évalue la viabilité des projets et délivre une pré-garantie de crédit.
Cette pré-garantie est de 30 % du montant du prêt. Elle peut monter à 70 % si d’autres garants s’associent.
Les entreprises concernées sont les artisans, commerçants et professions libérales de moins de 50 salariés, dont le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros.
Les montants garantis varient de 5 000 € à 4 millions d’euros.
La pré-garantie est valide pendant 18 mois, ce qui donne le temps à l’entreprise de conforter sa décision.
La prise de conscience environnementale rend la rénovation énergétique essentielle. Les passoires thermiques, classées F ou G, nécessitent une attention particulière. Leur consommation excessive d’énergie alourdit les factures et nuit à l’environnement. Les réglementations européennes et françaises encouragent la rénovation de ces logements. Cela crée des défis et des opportunités pour tous.
Quelles sont les passoires thermiques
Les passoires thermiques sont des logements affichant une très faible performance énergétique. Ils sont classésF ou G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Ces biens consomment une quantité excessive d’énergie pour le chauffage, la climatisation, et l’eau chaude sanitaire… Ainsi cela entraîne des factures énergétiques élevées pour leurs occupants. Typiquement, ces habitations souffrent d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage obsolètes ou inefficaces, et de fenêtres peu étanches. Le contexte réglementaire actuel vise à réduire l’empreinte carbone des bâtiments. Ces propriétés deviennent d’avantage des cibles prioritaires pour la mise à niveau énergétique et un vrai enjeu dans le cadre d’une rénovation de maison.
Contexte réglementaire
Européen : Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD)
Adoptée par l’UE, la Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD) constitue un pilier central de la stratégie européenne pour la transition énergétique du secteur immobilier. Cette directive vise à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments existants et neufs. Elle impose aux États membres de prendre des mesures concrètes pour la rénovation du parc immobilier privé.
L’objectif chiffré ambitieux fixé par l’UE est de réduire considérablement la consommation d’énergie des bâtiments
Première étape d‘ici 2030. En contribuant à l’objectif global de réduction des émissions de gaz à effet de serre de 55% comparé aux niveaux de 1990.
Deuxième étape d’ici 2050. En transformant le bâtiment en un bâtiment à émissions nulles de gaz à effet de serre
Pour le parc privé, cela implique une accélération des rénovations énergétiques. L’objectif étant d’ améliorer au moins 3% du parc immobilier annuellement, pour atteindre une classification énergétique minimale. Cette classification est définie par chaque État membre, en concordance avec les critères de l’EPBD. De nombreux soutiens financiers accompagnés de plusieurs dispositifs incitatifs accompagnent cette volonté de rénovation. Dans la mesure ou les propriétaires sont encouragés à entreprendre des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de leurs biens, ils devraient plus facilement pouvoir contribuer à l’effort collectif européen pour un habitat plus durable et économe en énergie.
En France : la loi Climat et Résilience
La Loi Climat et Résilience représente un tournant majeur dans la lutte contre le changement climatique et la précarité énergétique. Cette mesure met un accent particulier sur la rénovation énergétique et l’adressage des passoires thermiques. Adoptée pour accélérer la transition vers une économie plus verte et durable, cette loi introduit des mesures ambitieuses visant à réduire significativement la consommation d’énergie des bâtiments et à améliorer leur performance énergétique.
Une des mesures importantes est l’interdiction progressive de location des logements énergivores. En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent », un logement doit :
à partir du 1er janvier 2023, avoir une consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE (attention, il s’agit de la consommation d’énergie finale et non d’énergie primaire), soit une partie de la classe énergie G du DPE ;
à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
Pourquoi choisir une passoire thermique ?
L’achat d’une passoire thermique offre plusieurs avantages :
Financiers :
Prix d’achat réduit : Comparativement aux biens neufs ou rénovés, les passoires thermiques sont généralement disponibles à un coût inférieur, offrant un accès plus abordable à la propriété.
Plus-value lors de la revente : La rénovation peux générer une plus-value significative, par l’amélioration de la valeur verte.
Rentabilité économique de la rénovation énergétique : L’amélioration énergétique peut être assimilé à un investissement financier avec une rentabilité finale
Rénover donne lieu à la personnalisation complète du logement et permet de l’adapter à vos goûts et besoins.
Emplacement :
Ces propriétés se situent souvent dans des emplacements privilégiés, là où peu de terrains libres sont disponibles.
Une fois rénovées, elles peuvent générer une plus-value significative.
Prêts et Aides Financières :
L’État propose divers prêts et subventions pour faciliter l’achat et la rénovation, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le PAS (Prêt d’Accession Sociale).
Achat en résidence principale d’une passoire thermique
L’acquisition d’une résidence principale représente un projet de vie majeur. Cette initiative est, entre autre, soutenue par des dispositifs financiers avantageux. De plus la rénovation de passoires thermiques envoie à la perspective d’économies d’énergie significatives.
PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Le PTZ est destiné à favoriser l’achat de résidences principales, en offrant un coup de pouce financier sans intérêts. Il est particulièrement attractif pour les primo-accédants et peut financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou, sous conditions, la rénovation d’un logement ancien pour améliorer sa performance énergétique. Le prêt à taux zéro et son montant dépend de plusieurs critères : les revenus de l’emprunteur et la composition de son foyer, la zone géographique du bien et de son efficacité énergétique.
PAS (Prêt d’Accession Sociale)
Le PAS est conçu pour faciliter l’acquisition d’une résidence principale, avec des conditions favorables en termes de taux d’intérêt et de durée de remboursement. Ce prêt peut couvrir l’achat d’un logement neuf ou ancien, accompagné des travaux de rénovation nécessaires. Cela afin d’atteindre une meilleure performance énergétique. Le PAS est accessible sous conditions de ressources. Il permet de prétendre à certaines aides de l’État, comme les Aides Personnalisées au Logement.
Économie d’Énergie
Il convient de noter qu’invertir dans une résidence principale classée comme passoire thermique donne lieu à un amortissement optimal des travaux de rénovation. Une consommation energétique basse est le résultat quotidien de ces économies.
Investissement locatif d’une passoire thermique
L’investissement locatif en France change, influencé par de nouvelles lois énergétiques. Ces évolutions créent des opportunités et défis pour les investisseurs.
Opportunité dans le cadre de l’interdiction de mise en location
L’interdiction progressive de mettre en location des logements classés comme passoires thermiques (DPE F ou G) crée une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs immobiliers. Investir dans ces bien nécessitants des rénovations energétiques peux permettre de bénéficier d’une réduction significative du prix d’achat. De part leur meilleur performance energétique, la rénovation de ces biens les rends éligibles à la location et les propulsent comme des biens hautement désirables.
Attirer de meilleurs locataires
La rénovation énergétique d’une propriété augmente sa valeur perçue sur le marché locatif. Des logements performants énergétiquement attirent des locataires plus soucieux de leur confort et de leur empreinte écologique, souvent prêts à s’engager sur des durées de location plus longues et à entretenir le bien avec soin. Cela réduit les risques de vacance locative et les coûts d’entretien à long terme pour le propriétaire.
Loyer plus élevé
Les logements rénovés et classés A ou B en termes de performance énergétique peuvent justifier des loyers plus élevés. L’augmentation des loyers provient de l’efficacité énergétique, réduisant les coûts en chauffage et électricité. Le rendement des investisseurs est boosté par l’attractivité des logements par le fait de l’amélioration de la qualité générale et leur respect de l’environnement.
Défiscalisation et dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie revitalise les centres-villes en offrant des incitations fiscales. Il encourage la rénovation de logements anciens pour dynamiser les zones urbaines. Les investisseurs peuvent obtenir des avantages fiscaux en améliorant l’énergie des propriétés. Les travaux doivent représenter 25% du coût total d’achat et de rénovation. Cette initiative peut réduire les impôts jusqu’à 21%, avec un plafond de 300 000 euros par an.
L’Opération de financement : un défi croissant auprès des banques
Dans le contexte actuel du marché immobilier français, notamment avec les enjeux liés à la performance énergétique des bâtiments, obtenir un financement pour l’achat ou la rénovation de biens immobiliers, en particulier les passoires thermiques, représente un défi de plus en plus ardu auprès des établissements bancaires. Cette complexité découle de plusieurs facteurs qui influent sur la décision des banques de prêter ou non.
Critères de prêt plus strictes
Les banques ont progressivement durci leurs critères d’octroi de prêts, en grande partie en réponse aux directives de régulation financière visant à limiter le surendettement des ménages et à renforcer la stabilité du système bancaire. Ces mesures incluent des vérifications approfondies de la capacité de remboursement des emprunteurs, des apports personnels souvent plus élevés exigés et une sensibilité accrue au profil de risque du projet immobilier.
La performance énergétique : un facteur décisif
Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, la performance énergétique est devenue un critère de plus en plus déterminant dans l’évaluation des demandes de financement immobilier. Effectivement, les établissements de crédit sont désormais plus réticents à financer l’achat ou la rénovation de logements classés F ou G au DPE. Ils considèrent les coûts potentiels de mise en conformité et de la difficulté à revendre ou à louer ces propriétés à l’avenir.
Exigences de rénovation et valeur de revente
Les banques considèrent le potentiel de valeur ajoutée par les travaux de rénovation. Les coûts initiaux élevés et les incertitudes liées à l’ampleur des travaux peuvent constituer des obstacles. Néanmoins la rénovation énergétique peut significativement augmenter la valeur d’un bien immobilier. Les établissements financiers évaluent méticuleusement si la valeur post-rénovation justifie l’investissement et si le propriétaire dispose des moyens financiers pour mener à bien le projet.
L’importance d’un dossier solide
Dans ce contexte, il devient crucial pour les emprunteurs de présenter un dossier de financement solide, comprenant une étude détaillée de la faisabilité du projet, une estimation précise des coûts de rénovation et des prévisions de valeur post-travaux. Le dossier peut être renforcé par les devis de professionnels qualifiés et la démonstration s’une éventuelle éligibilité à des aides financières.
Ces défis, impose la patience et la persévérance des porteurs de projets immobiliers. Cela tout en explorant différentes options de financement, incluant les prêts réglementés, les subventions, et éventuellement les partenariats avec des acteurs spécialisés en rénovation énergétique. La préparation et la qualité du dossier de financement deviennent plus que jamais des éléments clés de succès dans la réalisation de projets immobiliers dans le paysage réglementaire et financier actuel.
Comment rénover une passoire thermique ?
La rénovation énergétique, comme celle d’une passoire thermique, nécessite une approche méthodique. Le but étant de maximiser l’efficacité énergétique et le confort du bâtiment. Voici comment identifier les principales sources de déperdition thermique et les étapes clés à suivre pour une rénovation réussie.
Identifier les sources de déperdition thermique
Avant de lancer des travaux de rénovation, il est essentiel de diagnostiquer les faiblesses énergétiques du logement. Les principales sources de déperdition thermique incluent :
Toiture et combles : Jusqu’à 30% des pertes de chaleur peuvent se produire à travers une toiture mal isolée.
Murs : Environ 25% de la chaleur peut s’échapper par des murs non isolés ou mal isolés.
Fenêtres et portes : Les ouvertures anciennes ou endommagées peuvent être responsables de 15% des pertes thermiques.
Sols et planchers : Environ 10% de la déperdition thermique peut avoir lieu par les sols. Sont concernés particulièrement ceux en contact avec des espaces non chauffés.
Ponts thermiques : Les liaisons entre différents éléments du bâtiment peuvent entraîner des fuites de chaleur.
Ventilation : Une mauvaise gestion de la ventilation peut causer des pertes énergétiques tout en dégradant la qualité de l’air intérieur.
Les étapes de la rénovation
Une fois les principales sources de déperdition identifiées, la rénovation peut se dérouler en plusieurs étapes :
Audit énergétique : C’est un diagnostic complet du bâtiment pour identifier les faiblesses et proposer des solutions adaptées.
Planification des travaux : Sur la base de l’audit, un plan de rénovation priorisant les interventions les plus efficaces est réalisé.
Isolation : Il convient de commencer par l’isolation de la toiture. L’isolation des murs, des sols et le remplacement des fenêtres par des modèles à haute performance énergétique viennent en accompagnement.
Systèmes de chauffage et de refroidissement : Remplacez les anciens systèmes par des solutions plus économes en énergie.
Production d’eau chaude sanitaire : Optez pour des systèmes économes tels que les chauffe-eau solaires ou thermodynamiques.
Contrôle et régulation : Installez des systèmes de gestion énergétique pour optimiser la consommation.
Validation des travaux : Un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé pour mesurer les améliorations apportées.
Aides pour la rénovation des passoires thermiques
Voici les aides financières auxquelles vous pourriez être éligible :
Ma Prime Renov’ : pour financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou un audit énergétique. Un forfait de rénovation globale peut être particulièrement intéressant. Il couvre des travaux de 5 000 à 10 000 euros en fonction des revenus du foyer.
Ma Prime Renov’ Sérénité : accessible sous conditions pour les ménages modestes. Elle offre un avantage pour une économie énergétique d’au moins 35 %.
Les primes CEE (Certificats d’économie d’énergie) : cumulables avec Ma Prime Rénov’.
Des aides locales disponibles via des conseillers France Rénov.
Le chèque énergie.
Conclusion
L’urgence climatique change notre vision du logement. Repenser notre habitat devient essentiel pour le climat et l’économie. Rénover les passoires thermiques offre des avantages patrimoniaux et de vie et aide à réduire les émissions de gaz nocifs. Des aides financières, comme Denormandie, soutiennent cette transformation. La réussite demande l’effort de tous : propriétaires, locataires, et professionnels. Ensemble, nous rendons les maisons durables, confortables, et éco-responsables pour l’avenir.
Bienvenue dans le monde de la rénovation en 2024 ! Si vous envisagez de rénover votre maison ou rénover votre appartement cette année, il est crucial de comprendre comment maximiser les aides financières disponibles. En tant que contractant général expérimenté, je suis ici pour vous guider à travers les options et les meilleures pratiques pour tirer le meilleur parti de votre budget de rénovation.
2024 marque une année importante en termes de soutien financier pour la rénovation. Avec les mises à jour récentes des programmes d’aides de l’ANAH, il y a plus d’opportunités que jamais pour financer vos projets de rénovation, surtout dans le domaine de l’efficacité énergétique. Ces subventions peuvent réduire considérablement vos coûts initiaux et augmenter la valeur à long terme de votre propriété.
La clé pour une rénovation réussie réside dans le choix d’un contractant général compétent et expérimenté. Un bon contractant ne vous aidera pas seulement à planifier et à exécuter votre projet, mais il vous aidera également à naviguer dans les différentes aides financières disponibles, en s’assurant que votre projet respecte les critères requis pour recevoir ces subventions.
L’efficacité énergétique est plus qu’une tendance ; c’est une nécessité. En 2024, prioriser l’efficacité énergétique dans vos projets de rénovation n’est pas seulement bon pour l’environnement, mais c’est aussi un moyen intelligent de maximiser les aides financières disponibles. Des fenêtres à double vitrage aux systèmes de chauffage à haut rendement, découvrez comment ces améliorations peuvent bénéficier à votre maison et à votre portefeuille.
Planifier une rénovation en 2024 est une opportunité excitante pour améliorer votre maison tout en bénéficiant d’aides financières substantielles. En tant que contractant général, je suis là pour vous aider à chaque étape du chemin, de la planification initiale à la réalisation finale de votre projet de rêve.
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