Rénovation d’appartements haussmanniens : défis, conseils et prix
La rénovation d’un appartement haussmannien est un véritable défi architectural. Ces biens de caractère sont chargés d’histoire, mais leur transformation nécessite savoir-faire et expertise. Entre mise aux normes techniques, préservation du patrimoine architectural et adaptation aux besoins modernes, chaque projet demande une approche personnalisée et minutieuse.
Les équipements vétustes, l’isolation thermique limitée et les cloisons peu fonctionnelles sont autant de contraintes à gérer. Mais bien rénové, ce type d’appartement devient un véritable bijou immobilier, conjuguant charme ancien et confort moderne.
Chez Anaka, notre expertise repose sur l’alliance entre respect du patrimoine et innovation. Chaque projet est pensé pour répondre à vos attentes, en créant un lieu à la fois chaleureux et fonctionnel.
Les 3 points clés à retenir :
- Optimiser l’agencement : cuisine ouverte, suite parentale, espace lumineux.
- Améliorer le confort : mise aux normes électriques, isolation thermique et acoustique.
- Valoriser le cachet : parquet en point de Hongrie, moulures restaurées, cheminée décorative.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un appartement haussmannien et pourquoi le rénover ?
- Comment rénover un appartement haussmannien ?
- Combien coûte la rénovation d’un appartement haussmannien ?
- Appartement haussmannien et consommation énergétique : devez-vous envisager la rénovation énergétique ?
- FAQ rénovation d’appartements Haussmanniens
Besoin d’un accompagnement sur-mesure pour votre rénovation ?

Qu’est-ce qu’un appartement haussmannien et pourquoi le rénover ?
Définition d’un appartement haussmannien
Le baron Georges-Eugène Haussmann, préfet de la Seine sous Napoléon III, est à l’origine de ces immeubles emblématiques. Construits entre 1853 et 1870, ils visaient à moderniser Paris, avec de grandes avenues, des immeubles uniformes et des logements mieux ventilés et plus lumineux.
Reconnaître un immeuble haussmannien est assez simple :

Façade en pierre de taille
Chaque immeuble arbore une façade en pierre claire, soigneusement taillée, ce qui leur confère un aspect majestueux et homogène. Les décorations sont discrètes au rez-de-chaussée et plus travaillées sur les étages supérieurs.
- Organisation sur cinq à six étages
- Rez-de-chaussée et entresol : souvent dédiés à des commerces ou des professions libérales, avec des fenêtres plus petites.
- Premier étage noble : bal con filant et grandes fenêtres pour les logements prestigieux de l’époque.
- Étages intermédiaires (2e et 3e) : les plus recherchés aujourd’hui, avec plafonds hauts (2,70 à 3,20 m), moulures et parquet.
- Derniers étages mansardés : autrefois réservés aux domestiques, avec des chambres plus petites sous les combles.
- Grandes fenêtres et balcons filants
- Fenêtres hautes avec des encadrements en pierre. Elles laissent entrer un maximum de lumière naturelle.
- Balcons filants au 2e et 5e étages, apportant un équilibre visuel à la façade.
- Décorations intérieures élégantes
- Parquet en point de Hongrie, reconnaissable à son motif en chevrons.
- Moulures au plafond, parfois accompagnées de rosaces autour des lustres.
- Cheminées en marbre dans les pièces principales.
- Hauteur sous plafond généreuse, entre 2,70 m et 3,20 m, donnant une impression d’espace et de grandeur.
- Toiture en zinc
- Les toits des immeubles haussmanniens sont en zinc, avec des lucarnes typiques permettant d’éclairer les combles. Ce style de toiture est devenu emblématique du paysage parisien.
Pourquoi rénover un appartement haussmannien ?

Mise aux normes
- Électricité : réseaux souvent vétustes, dangereux ou mal adaptés.
- Isolation acoustique : les murs porteurs et planchers en bois peuvent générer des nuisances sonores importantes, surtout entre voisins.
- Isolation thermique : les simples vitrages sont courants, augmentant les pertes de chaleur.
Adapter l’appartement au mode de vie actuel
À l’époque, ces logements comportaient des pièces de service et des circulations cloisonnées, peu pratiques aujourd’hui. La création d’espaces ouverts permet d’agrandir visuellement l’espace et d’apporter plus de convivialité. Aménager une grande pièce de vie intégrant cuisine, salon et salle à manger est une solution prisée.
Amélioration du confort
Les attentes modernes en termes de confort sont plus élevées. Quelques améliorations courantes :
- Ajout de salles de bain pour répondre aux besoins d’une famille.
- Installer une cuisine plus accueillante pour répondre aux besoins de convivialité
- Création de toilettes supplémentaires
Une rénovation à forte valeur ajoutée
Les appartements haussmanniens sont parmi les biens les plus recherchés. Leur localisation dans des quartiers centraux et prisés, ainsi que leur architecture unique, garantit une valorisation quasi certaine après rénovation.
Leur hauteur sous plafond et leurs grandes fenêtres procurent une luminosité exceptionnelle. Bien rénovés, ils attirent les acheteurs et locataires haut de gamme. Un investissement sûr, avec un risque de dévalorisation extrêmement faible.


- Le programme travaux de cet appartement est :
- Déplacement de la cuisine dans les pièces de vis
- Création d’une suite parentale au calme coté cours
- Démolition d’un mur porteur pour création d’un double séjour
- Ajout d’un WC et d’une pièce d’eau
- Chauffage par pompe à chaleur et gainable
- Remplacement des fenêtres
- Ajout de BSO
Comment rénover un appartement haussmannien ?
Comment optimiser l’agencement spécifique d’un appartement haussmannien ?
Déplacer la cuisine : Souvent située à l’arrière, elle peut être déplacée près du salon pour créer une grande pièce conviviale. Cette solution rend l’espace de vie plus lumineux et mieux adapté aux besoins actuels.
Ajouter des pièces d’eau : Créer une salle de bain supplémentaire ou des toilettes indépendantes est souvent nécessaire. Si la pente d’évacuation manque, installez une pompe de relevage — à utiliser en dernier recours pour éviter des problèmes d’entretien.
Créer une suite parentale : Aménager une suite parentale avec salle de bain privative et dressing valorise l’appartement et augmente le confort.
Transformer la cuisine en chambre : Si la cuisine d’origine donne côté cour, elle peut être convertie en chambre calme, idéale pour une chambre d’enfant ou un bureau.
Ouvrir les espaces : Supprimer certaines cloisons permet de créer un espace de vie ouvert. Attention aux cloisons non porteuses : elles peuvent devenir porteuses avec le temps à cause de l’affaissement des planchers en bois. Faites toujours vérifier par un professionnel.



Comment exploiter les espaces perdus et la hauteur sous plafond ?
Optimiser les renfoncements des murs porteurs
Les murs porteurs comportent parfois des renfoncements inutilisés. Ces espaces permet d’ajouter du rangement sans encombrer la pièce.
- Placards sur mesure pour maximiser l’espace.
- Étagères déco, idéales pour exposer livres et objets design.
- Bureau intégré dans un renfoncement pour créer un espace de travail discret.
Recréer des cloisons fonctionnelles
Réorganiser l’espace en recréant des cloisons peut rendre la pièce plus fonctionnelle. Derrière ces cloisons, on peut aménager des espaces de rangement ou un dressing sur mesure. Cela permet de structurer l’appartement sans perdre en fluidité.
Travailler la verticalité
Avec leur hauteur sous plafond importante, les appartements haussmanniens offrent de nombreuses possibilités :
- Rangements toute hauteur, parfaits pour optimiser les murs.
- Lit mezzanine avec bureau intégré en dessous, une solution idéale pour les chambres d’enfants ou les petits espaces.

Faut-il refaire les revêtements muraux et le plafond ?
Revêtements muraux : comment les rénover ?
La peinture est la pratique la plus courante aujourd’hui. Mais avant d’y arriver, plusieurs étapes sont essentielles :
- Détapisser soigneusement les murs.
- Préparer le support, car le plâtre ancien demande une préparation minutieuse pour éviter les fissures visibles.
- Appliquer une toile de rénovation avant la mise en peinture, une solution efficace pour masquer les irrégularités.
Cette préparation est clé pour obtenir un rendu lisse et durable.
Les plafonds, une rénovation plus délicate
Les plafonds haussmanniens sont souvent ornés de moulures, ce qui complique leur rénovation.
- Si des moulures sont en mauvais état, il est possible de les restaurer ou de les remplacer.
- Lors de démolition de cloisons, le raccord entre les moulures peut devenir complexe, nécessitant l’intervention d’un staffeur professionnel pour une finition parfaite.
- Elles peuvent être de profils différents, nécessitant l’intervention d’un staffeur professionnel.
- En cas de dégâts importants, la reprise complète des moulures peut s’avérer indispensable pour assurer l’unité esthétique.
L’état du plâtre est aussi à vérifier : s’il est trop dégradé, mieux vaut envisager une réfection complète par un doublage BA13 pour éviter des problèmes à long terme.
Voici une rédaction en 250 mots pour répondre à la question « Faut-il rénover le parquet ? », en suivant la structure en F :
Faut-il rénover le parquet ?
Identifier le type de parquet
Il n’est pas rare de trouver des parquets hétérogènes dans un même appartement. La priorité est de préserver le parquet en point de Hongrie, beaucoup plus rare et recherché.
Dans les pièces de réception, on retrouve souvent un parquet en point de Hongrie, élégant et sophistiqué. Les chambres et pièces plus intimes présentent plutôt un parquet à lame droite, plus simple.
Comment rénover le parquet ?
Si le parquet est en bon état, un ponçage suivi d’une finition (vernis, huile, cire) suffit pour lui redonner de l’éclat. En revanche, si certaines lames sont trop abîmées, elles peuvent être remplacées individuellement.

Que faire si le parquet est trop abîmé ?
Lorsque le parquet est trop endommagé, la seule solution est parfois de le remplacer entièrement.
- Évaluez la structure du plancher en dessous (solives) pour s’assurer qu’il n’est pas affaissé ou abîmé.
- Si les solives sont affaissées ou pourries, remplacez-les ou redressez-les.
- Pose collée sur chape légère pour une meilleure stabilité ou pose clouée sur solives si vous souhaitez respecter la méthode traditionnelle.
Attention : à ne pas toucher au deuxième plancher.

Combien coûte la rénovation d’un appartement haussmannien ?
Type de rénovation | Ratio au m² | Les couts associés |
---|---|---|
Rénovation légère peinture, sols, rafraîchissement général | 500 à 800 €/m² | Peinture murale : 20 à 35 €/m² Réfection du parquet (ponçage + vitrification) : 30 à 50 €/m² Remplacement du carrelage : 40 à 80 €/m² Pose de papier peint ou toile de verre : 20 à 40 €/m² |
Rénovation complète plomberie, électricité, cuisine et salles de bain | 1 200 à 1 800 €/m² | Rénovation complète de la plomberie (par pièce) : 1 500 à 3 000 € Électricité complète (mise aux normes) : 80 à 120 €/m² Création de salle de bain (avec douche à l’italienne) : 6 000 à 12 000 € Cuisine aménagée standard (hors électroménager) : 5 000 à 10 000 € |
Rénovation haut de gamme restauration des moulures, parquet massif en point de Hongrie, finitions premium | 2 000 à 3 000 €/m² | Restauration des moulures et rosaces : 80 à 150 €/mètre linéaire Parquet en point de Hongrie (pose + finition) : 100 à 150 €/m² Staffage sur mesure pour plafonds : 300 à 600 €/m² Cuisine sur mesure haut de gamme : 12 000 à 25 000 € |
Appartement haussmannien et consommation énergétique : devez-vous envisager la rénovation énergétique ?
Rénover un appartement haussmannien pour améliorer ses performances énergétiques est possible, mais il faut préserver son cachet patrimonial. L’objectif : trouver des solutions efficaces et discrètes sans dénaturer le charme de l’appartement. Chaque choix dépendra de l’état du bâti et de vos priorités.
Les qualités de l’appartement haussmannien
- Fenêtres hautes et grandes surfaces vitrées : elles offrent un apport solaire important et réduisent les besoins en chauffage en hiver.
- Murs en pierre épais : leur grande inertie thermique stabilise la température intérieure.
- Hauteur sous plafond et distribution des pièces centrales : ces éléments facilitent le passage des réseaux techniques ce qui permet d’envisager des solutions avec pompe à chaleur.
Quels travaux envisager ?
Priorité | Type de travaux | Pourquoi ? |
---|---|---|
Très prioritaire | Ventilation | Essentielle pour maintenir un air sain et éviter l’humidité dans les logements rénovés. |
Prioritaire | Chauffage et climatisation | Remplacement de la chaudière par un modèle plus performant. Radiateurs modernes pour une meilleure efficacité. Chauffage-climatisation gainable avec pompe à chaleur à envisager grâce aux grandes hauteur sous plafond. Attention à la position de l’unité extérieure : aux contraintes en zone ABF, accord de copropriété, à la récupération des condensats |
Prioritaire | Amélioration des ouvertures | Double vitrage ou installation de brise-soleil orientables (BSO) pour protéger de la chaleur. |
Prioritaire | Production d’eau chaude | Part importante du budget des consommations, elle nécessite un système adapté à la taille et aux besoins du logement. |
Secondaire | Isolation | Privilégier l’isolation des murs les moins nobles notamment côté cour donc aussi les plus frais |
FAQ rénovation d’appartements Haussmanniens
Comment atténuer l’effet d’un long couloir ?
Jouer sur les teintes
- Plafond foncé : il réduit l’impression de hauteur et donne un effet cocon.
- Papier peint interrompu par sections : cela brise la longueur et dynamise le couloir.
Créer des accidents visuels
Introduire des éléments déco détourne le regard et casse la linéarité.
- Claustra ou banc intégré : ils apportent du relief et créent des points d’intérêt.
- Bibliothèque ou tableau mural : parfaits pour donner du caractère.
Délimiter des zones
Diviser visuellement le couloir en différentes zones rend l’espace plus vivant.
- Zone d’entrée : ajoutez un porte-manteau mural, une console ou un miroir.
- Coin rangement : installez des placards discrets en hauteur
- Espace lecture ou détente : un banc intégré accompagné d’étagères ou de coussins
- Transition vers les pièces de vie : modifiez les teintes ou les revêtements au sol pour signaler le passage vers une autre zone
Soigner l’éclairage
- Lumière indirecte (appliques murales) pour une atmosphère douce.
- Lumière naturelle, avec une verrière ou des ouvertures vitrées, si possible.
Que faire des cheminées ?
Les restaurer
Restaurez les cheminées pour préserver leur cachet : nettoyez la pierre ou le marbre, réparez les éléments cassés, et appliquez une finition adaptée pour raviver leur éclat d’origine.
Boucher le conduit
Pour éviter les courants d’air et améliorer la performance énergétique, il est essentiel de boucher les conduits inutilisés. Une plaque d’obturation discrète suffira à bloquer les déperditions de chaleur.
Les intégrer dans des éléments de menuiserie
Les cheminées peuvent être intégrées dans des bibliothèques sur mesure ou servir de base à des rangements. Cela permet de concilier esthétique et fonctionnalité, surtout dans des espaces plus petits.
Les décorer
- Ajoutez des tablettes ou des étagères pour exposer des livres, des plantes ou des objets déco.
- Installez un miroir au-dessus du manteau pour agrandir visuellement la pièce.
Que faire des moulures et des cimaises ?
Leur traitement dépend de la consistance de la rénovation et de leur état.
Conserver ou rénover ?
Dans le cas d’une rénovation légère, il est préférable de les restaurer et les conserver. Cependant, lors de rénovations importantes, cela peut devenir complexe :
- Les moulures peuvent présenter différents profils selon les pièces.
- Harmonisation nécessaire si vous créez un espace ouvert en réunissant plusieurs pièces.
- Elles peuvent également être endommagées par les travaux (abattage de cloisons, passage de réseaux).
Réaliser de nouvelles moulures
Si les moulures sont trop abîmées ou absentes, la création de nouvelles moulures sur mesure est une solution idéale. Cela permet aussi d’intégrer des éléments modernes :
- Cache pour les tringles à rideaux.
- Masquage des réseaux électriques, chauffage ou ventilation.
Les cimaises, un détail pratique et esthétique
Les cimaises sont plus faciles à recréer, notamment avec des profilés bois préfabriqués.
Faut-il garder l’enfilade des pièces ou enlever les issues ?
Dans un appartement haussmannien, l’enfilade de pièces est une caractéristique fréquente. Le choix de la conserver ou de l’enlever dépend de l’usage des pièces desservies.

Conserver l’enfilade dans les pièces de vie
Dans le salon, la salle à manger ou les pièces de réception, il peut être intéressant de garder les passages entre les pièces.
- Alternative aux travaux de démolition : cela évite des interventions coûteuses.
- Perspectives intéressantes : les portes successives offrent des vues traversantes qui donnent du caractère.
Condamner les issues dans les chambres et pièces d’eau
Lorsque les chambres ou salles de bain ont été déplacées, il est souvent préférable de condamner les anciennes issues.
- Cloisonner pour une meilleure intimité.
- Créer des rangements sur mesure (placards, bibliothèques) pour optimiser l’espace.
- Accès par le couloir : il devient alors le chemin principal pour desservir ces pièces.
En fonction du projet, vous pouvez mixer les deux solutions pour garder le charme de l’enfilade dans certaines parties tout en améliorant la fonctionnalité globale de l’appartement.