Auteur/autrice : Nicolas Bibus

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Rénover pour préserver

La prise de conscience environnementale rend la rénovation énergétique essentielle. Les passoires thermiques, classées F ou G, nécessitent une attention particulière. Leur consommation excessive d’énergie alourdit les factures et nuit à l’environnement. Les réglementations européennes et françaises encouragent la rénovation de ces logements. Cela crée des défis et des opportunités pour tous.

Quelles sont les passoires thermiques

Les passoires thermiques sont des logements affichant une très faible performance énergétique. Ils sont classés F ou G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Ces biens consomment une quantité excessive d’énergie pour le chauffage, la climatisation, et l’eau chaude sanitaire… Ainsi cela entraîne des factures énergétiques élevées pour leurs occupants. Typiquement, ces habitations souffrent d’une isolation insuffisante, de systèmes de chauffage obsolètes ou inefficaces, et de fenêtres peu étanches. Le contexte réglementaire actuel vise à réduire l’empreinte carbone des bâtiments. Ces propriétés deviennent d’avantage des cibles prioritaires pour la mise à niveau énergétique et un vrai enjeu dans le cadre d’une rénovation de maison.

Contexte réglementaire

Européen : Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD)

Adoptée par l’UE, la Directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD) constitue un pilier central de la stratégie européenne pour la transition énergétique du secteur immobilier. Cette directive vise à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments existants et neufs. Elle impose aux États membres de prendre des mesures concrètes pour la rénovation du parc immobilier privé.

L’objectif chiffré ambitieux fixé par l’UE est de réduire considérablement la consommation d’énergie des bâtiments

• Première étape d‘ici 2030. En contribuant à l’objectif global de réduction des émissions de gaz à effet de serre de 55% comparé aux niveaux de 1990.
• Deuxième étape d’ici 2050. En transformant le bâtiment en un bâtiment à émissions nulles de gaz à effet de serre

Pour le parc privé, cela implique une accélération des rénovations énergétiques. L’objectif étant d’ améliorer au moins 3% du parc immobilier annuellement, pour atteindre une classification énergétique minimale. Cette classification est définie par chaque État membre, en concordance avec les critères de l’EPBD. De nombreux soutiens financiers accompagnés de plusieurs dispositifs incitatifs accompagnent cette volonté de rénovation. Dans la mesure ou les propriétaires sont encouragés à entreprendre des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de leurs biens, ils devraient plus facilement pouvoir contribuer à l’effort collectif européen pour un habitat plus durable et économe en énergie.

En France : la loi Climat et Résilience

La Loi Climat et Résilience représente un tournant majeur dans la lutte contre le changement climatique et la précarité énergétique. Cette mesure met un accent particulier sur la rénovation énergétique et l’adressage des passoires thermiques. Adoptée pour accélérer la transition vers une économie plus verte et durable, cette loi introduit des mesures ambitieuses visant à réduire significativement la consommation d’énergie des bâtiments et à améliorer leur performance énergétique.

Une des mesures importantes est l’interdiction progressive de location des logements énergivores. En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent », un logement doit :

• à partir du 1er janvier 2023, avoir une consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE (attention, il s’agit de la consommation d’énergie finale et non d’énergie primaire), soit une partie de la classe énergie G du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
• à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.

Pourquoi choisir une passoire thermique ?

L’achat d’une passoire thermique offre plusieurs avantages :

• Financiers :
  • Prix d’achat réduit : Comparativement aux biens neufs ou rénovés, les passoires thermiques sont généralement disponibles à un coût inférieur, offrant un accès plus abordable à la propriété.
  • Plus-value lors de la revente : La rénovation peux générer une plus-value significative, par l’amélioration de la valeur verte.
  • Rentabilité économique de la rénovation énergétique : L’amélioration énergétique peut être assimilé à un investissement financier avec une rentabilité finale
  • Voici un article pour approfondir :
    • 🔗Décarbonation du parc de logements

• Personnalisation :
  • Rénover donne lieu à la personnalisation complète du logement et permet de l’adapter à vos goûts et besoins.
• Emplacement :
  • Ces propriétés se situent souvent dans des emplacements privilégiés, là où peu de terrains libres sont disponibles.
  • Une fois rénovées, elles peuvent générer une plus-value significative.
• Prêts et Aides Financières :
  • L’État propose divers prêts et subventions pour faciliter l’achat et la rénovation, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le PAS (Prêt d’Accession Sociale).

Achat en résidence principale d’une passoire thermique

L’acquisition d’une résidence principale représente un projet de vie majeur. Cette initiative est, entre autre, soutenue par des dispositifs financiers avantageux. De plus la rénovation de passoires thermiques envoie à la perspective d’économies d’énergie significatives.

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le PTZ est destiné à favoriser l’achat de résidences principales, en offrant un coup de pouce financier sans intérêts. Il est particulièrement attractif pour les primo-accédants et peut financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou, sous conditions, la rénovation d’un logement ancien pour améliorer sa performance énergétique. Le prêt à taux zéro et son montant dépend de plusieurs critères : les revenus de l’emprunteur et la composition de son foyer, la zone géographique du bien et de son efficacité énergétique.

PAS (Prêt d’Accession Sociale)

Le PAS est conçu pour faciliter l’acquisition d’une résidence principale, avec des conditions favorables en termes de taux d’intérêt et de durée de remboursement. Ce prêt peut couvrir l’achat d’un logement neuf ou ancien, accompagné des travaux de rénovation nécessaires. Cela afin d’atteindre une meilleure performance énergétique. Le PAS est accessible sous conditions de ressources. Il permet de prétendre à certaines aides de l’État, comme les Aides Personnalisées au Logement.

Économie d’Énergie

Il convient de noter qu’invertir dans une résidence principale classée comme passoire thermique donne lieu à un amortissement optimal des travaux de rénovation. Une consommation energétique basse est le résultat quotidien de ces économies.

Investissement locatif d’une passoire thermique

L’investissement locatif en France change, influencé par de nouvelles lois énergétiques. Ces évolutions créent des opportunités et défis pour les investisseurs.

Opportunité dans le cadre de l’interdiction de mise en location

L’interdiction progressive de mettre en location des logements classés comme passoires thermiques (DPE F ou G) crée une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs immobiliers. Investir dans ces bien nécessitants des rénovations energétiques peux permettre de bénéficier d’une réduction significative du prix d’achat. De part leur meilleur performance energétique, la rénovation de ces biens les rends éligibles à la location et les propulsent comme des biens hautement désirables.

Attirer de meilleurs locataires

La rénovation énergétique d’une propriété augmente sa valeur perçue sur le marché locatif. Des logements performants énergétiquement attirent des locataires plus soucieux de leur confort et de leur empreinte écologique, souvent prêts à s’engager sur des durées de location plus longues et à entretenir le bien avec soin. Cela réduit les risques de vacance locative et les coûts d’entretien à long terme pour le propriétaire.

Loyer plus élevé

Les logements rénovés et classés A ou B en termes de performance énergétique peuvent justifier des loyers plus élevés. L’augmentation des loyers provient de l’efficacité énergétique, réduisant les coûts en chauffage et électricité. Le rendement des investisseurs est boosté par l’attractivité des logements par le fait de l’amélioration de la qualité générale et leur respect de l’environnement.

Défiscalisation et dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie revitalise les centres-villes en offrant des incitations fiscales. Il encourage la rénovation de logements anciens pour dynamiser les zones urbaines. Les investisseurs peuvent obtenir des avantages fiscaux en améliorant l’énergie des propriétés. Les travaux doivent représenter 25% du coût total d’achat et de rénovation. Cette initiative peut réduire les impôts jusqu’à 21%, avec un plafond de 300 000 euros par an.

L’Opération de financement : un défi croissant auprès des banques

Dans le contexte actuel du marché immobilier français, notamment avec les enjeux liés à la performance énergétique des bâtiments, obtenir un financement pour l’achat ou la rénovation de biens immobiliers, en particulier les passoires thermiques, représente un défi de plus en plus ardu auprès des établissements bancaires. Cette complexité découle de plusieurs facteurs qui influent sur la décision des banques de prêter ou non.

Critères de prêt plus strictes

Les banques ont progressivement durci leurs critères d’octroi de prêts, en grande partie en réponse aux directives de régulation financière visant à limiter le surendettement des ménages et à renforcer la stabilité du système bancaire. Ces mesures incluent des vérifications approfondies de la capacité de remboursement des emprunteurs, des apports personnels souvent plus élevés exigés et une sensibilité accrue au profil de risque du projet immobilier.

La performance énergétique : un facteur décisif

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, la performance énergétique est devenue un critère de plus en plus déterminant dans l’évaluation des demandes de financement immobilier. Effectivement, les établissements de crédit sont désormais plus réticents à financer l’achat ou la rénovation de logements classés F ou G au DPE. Ils considèrent les coûts potentiels de mise en conformité et de la difficulté à revendre ou à louer ces propriétés à l’avenir.

Exigences de rénovation et valeur de revente

Les banques considèrent le potentiel de valeur ajoutée par les travaux de rénovation. Les coûts initiaux élevés et les incertitudes liées à l’ampleur des travaux peuvent constituer des obstacles. Néanmoins la rénovation énergétique peut significativement augmenter la valeur d’un bien immobilier. Les établissements financiers évaluent méticuleusement si la valeur post-rénovation justifie l’investissement et si le propriétaire dispose des moyens financiers pour mener à bien le projet.

L’importance d’un dossier solide

Dans ce contexte, il devient crucial pour les emprunteurs de présenter un dossier de financement solide, comprenant une étude détaillée de la faisabilité du projet, une estimation précise des coûts de rénovation et des prévisions de valeur post-travaux. Le dossier peut être renforcé par les devis de professionnels qualifiés et la démonstration s’une éventuelle éligibilité à des aides financières.

Ces défis, impose la patience et la persévérance des porteurs de projets immobiliers. Cela tout en explorant différentes options de financement, incluant les prêts réglementés, les subventions, et éventuellement les partenariats avec des acteurs spécialisés en rénovation énergétique. La préparation et la qualité du dossier de financement deviennent plus que jamais des éléments clés de succès dans la réalisation de projets immobiliers dans le paysage réglementaire et financier actuel.

Comment rénover une passoire thermique ?

La rénovation énergétique, comme celle d’une passoire thermique, nécessite une approche méthodique. Le but étant de maximiser l’efficacité énergétique et le confort du bâtiment. Voici comment identifier les principales sources de déperdition thermique et les étapes clés à suivre pour une rénovation réussie.

Identifier les sources de déperdition thermique

Avant de lancer des travaux de rénovation, il est essentiel de diagnostiquer les faiblesses énergétiques du logement. Les principales sources de déperdition thermique incluent :

• Toiture et combles : Jusqu’à 30% des pertes de chaleur peuvent se produire à travers une toiture mal isolée.
• Murs : Environ 25% de la chaleur peut s’échapper par des murs non isolés ou mal isolés.
• Fenêtres et portes : Les ouvertures anciennes ou endommagées peuvent être responsables de 15% des pertes thermiques.
• Sols et planchers : Environ 10% de la déperdition thermique peut avoir lieu par les sols. Sont concernés particulièrement ceux en contact avec des espaces non chauffés.
• Ponts thermiques : Les liaisons entre différents éléments du bâtiment peuvent entraîner des fuites de chaleur.
• Ventilation : Une mauvaise gestion de la ventilation peut causer des pertes énergétiques tout en dégradant la qualité de l’air intérieur.

Les étapes de la rénovation

Une fois les principales sources de déperdition identifiées, la rénovation peut se dérouler en plusieurs étapes :

• Audit énergétique : C’est un diagnostic complet du bâtiment pour identifier les faiblesses et proposer des solutions adaptées.
• Planification des travaux : Sur la base de l’audit, un plan de rénovation priorisant les interventions les plus efficaces est réalisé.
• Isolation : Il convient de commencer par l’isolation de la toiture. L’isolation des murs, des sols et le remplacement des fenêtres par des modèles à haute performance énergétique viennent en accompagnement.
• Systèmes de chauffage et de refroidissement : Remplacez les anciens systèmes par des solutions plus économes en énergie.
• Production d’eau chaude sanitaire : Optez pour des systèmes économes tels que les chauffe-eau solaires ou thermodynamiques.
• Contrôle et régulation : Installez des systèmes de gestion énergétique pour optimiser la consommation.
• Validation des travaux : Un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé pour mesurer les améliorations apportées.

Aides pour la rénovation des passoires thermiques

Voici les aides financières auxquelles vous pourriez être éligible :

Conclusion

L’urgence climatique change notre vision du logement. Repenser notre habitat devient essentiel pour le climat et l’économie. Rénover les passoires thermiques offre des avantages patrimoniaux et de vie et aide à réduire les émissions de gaz nocifs. Des aides financières, comme Denormandie, soutiennent cette transformation. La réussite demande l’effort de tous : propriétaires, locataires, et professionnels. Ensemble, nous rendons les maisons durables, confortables, et éco-responsables pour l’avenir.